[HanoiTV] - Theo các chuyên gia, sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.
Ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho hay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước.
Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp.
Cùng với đó, lạm phát nhiều người tưởng rằng sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi mà giá bất động sản vẫn rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.
Cũng theo chuyên gia, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP. HCM cũng sẽ giảm giá.
"Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân", ông Hiển dự báo.
"Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này.
Do đó, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định.
[Tổng hợp]
Hiện tại, quá trình miễn dịch cộng đồng để sống chung với Covid-19 đang có nhiều dấu hiệu tích cực. Chúng ta đang có khả năng tự sản xuất được vaccine, lộ trình vaccine về đã dồi dào hơn dự kiến, kế hoạch tiêm chủng đang được đẩy mạnh, những sai sót trong khâu tổ chức quản lý đang được điều chỉnh và thay đổi.
Vậy đợt dịch lần này tại Việt Nam ảnh hưởng tới thị trường BĐS cuối năm ra sao? Các năm sau nữa sẽ thế nào?
-----
DỰ ĐOÁN “DẤU CHẤM HẾT” CHO "EM CÔ VY"
Tham khảo quá trình “Bắt đầu tiêm chủng đại trà đến khi dỡ bỏ các biện pháp hạn chế để mở cửa nền kinh tế” đã diễn ra ở Anh, thời điểm họ bắt đầu tiêm vaccine toàn dân [tháng 12/2020] đến khi quyết mở cửa sống chung với "em Vy" là 7 tháng [nước đầu tiên "bung lụa" 100% vào 19/7/2021].
Tuy trong thời gian đó, kinh tế Anh cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi giãn cách từ nhẹ đến nặng, nhưng thành quả lớn nhất đạt được là đã tiêm vaccine mũi 1 được 70,4% dân – vaccine mũi 2 được 57,8% dân [tính đến 5/8/2021]. [Lưu ý: Anh có lợi thế hơn mình là tự chủ nguồn vaccine].
Vậy, dự đoán cột mốc để có thể mở cửa toàn quốc 100% sống chung thoải mái với "em Vy" rơi vào khoảng tháng 2/2022.
-----
TRƯỚC THÁNG 2/2022
1. Người Mua Ở và Nhà Đầu Tư có ít tiền đã tổn thương nặng về túi tiền, thậm chí hết tiền. Đặc biệt, với những khoản mua BĐS sử dụng vốn vay ngân hàng rất dễ mất cân đối dòng tiền đóng ngân hàng, dễ rơi vào nhóm Nợ Xấu, phải bán cắt lỗ thu hồi vốn trả ngân hàng.
2. Các sàn giao dịch BĐS, các bạn Sales/Môi giới chưa đủ giỏi và có tiềm lực tài chính chưa đủ tốt phần lớn đã tanh bành khói lửa
3. Nhà Đầu Tư có nhiều tiền nếu chưa thấy xã hội có thể sống chung thoải mái với "em Vy" hoàn toàn sẽ cẩn trọng về túi tiền, chỉ xuống tiền nếu “kèo thơm” chứ không giành giật đẩy giá như khi nóng sốt.
4. "Bầu sữa" ngân hàng – Nhân tố rất quan trọng giúp BĐS thăng hoa – sẽ dè dặt cho vay để mua BĐS
Tuy nhiên, đâu đó vẫn có thông tin tương lai tươi sáng từ lực lượng Sales / Môi giới / Chủ Đầu Tư / Người Hưởng Lợi nhờ BĐS tăng giá.
-----
THÁNG 2/2022 – CUỐI 2022
Các doanh nghiệp bắt đầu tái cơ cấu, đẩy mạnh lại hoạt động sản xuất kinh doanh [SXKD], nền kinh tế từ đáy quay đầu hồi phục trở lại. [Trước đó, khả năng cao họ chỉ hoạt động cầm chừng và rất thận trọng vì: Đứt gãy nguồn cung ứng nguyên vật liệu, nguy cơ giãn cách luôn rình rập, người tiêu dùng đã tổn thương nặng nên sẽ thắt chặt chi tiêu.]
Nhà Đầu Tư là Chủ Doanh Nghiệp không những không thể dồn tiền vào mua BĐS rồi ngồi chờ tăng giá, mà còn phải thu về nguồn tiền trú ẩn/ đầu cơ từ BĐS để khôi phục hoạt động SXKD - "con bò sữa" chính của các Nhà Đầu Tư.
Rõ ràng, khôi phục lại hoạt động sản xuất kinh doanh tạo dòng tiền quan trọng hơn là chôn vốn trong BĐS. [Khi kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp sẽ hoạt động cầm chừng, nguồn vốn dư chưa dùng đến cho doanh nghiệp thay vì để ngân hàng thì mang đi đầu tư. Khi kinh tế hồi phục, họ sẽ cần vốn để vực dậy hoạt động SXKD của mình].
Bên cạnh đó, sau vài năm tăng trưởng và tiền được dồn nhiều vào BĐS, lúc này sẽ có nghịch lý: Chủ doanh nghiệp nào cũng có tài sản, cũng giữ BĐS nhưng lại có rất ít tiền để xốc lại hoạt động SXKD [vì hoạt động SXKD chính không tạo ra tiền trong thời gian dài, BĐS thì thanh khoản yếu].
Với các Nhà Đầu Tư là người đi làm thuê, hơn 2 năm dịch bệnh cũng đã tàn phá nặng nề thu nhập và túi tiền tích lũy – Nguồn vốn để đầu tư BĐS của họ. Đôi khi còn có cả sự mất mát bạn bè người thân trong gia đình nên xu hướng phòng thủ, phòng ngừa rủi ro được đặt lên hàng đầu. Chính vì vậy, việc tích trữ tiền mặt hoặc các tài sản tương đương tiền có tính thanh khoản cao sẽ được ưu tiên.
-----
NĂM 2023
Hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định, tiền thặng dư từ các nguồn thu nhập bắt đầu hồi phục công lực. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là giai đoạn tích lũy tiền để ưu tiên phòng thủ cho doanh nghiệp, gia đình và bản thân trước những biến cố có thể ập.
-----
NĂM 2024
Thị trường BĐS hồi phục.
-----
“GIỮ TIỀN AN TOÀN” HAY “NGƯỢC SÓNG LÀM GIÀU”?
Mỗi Nhà Đầu Tư sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau, có người "cần sự an toàn" "giữ tài sản tránh mất giá đồng tiền", có người chủ đích "làm giàu".
Trong giai đoạn khó khăn 2021 - 2023: "Cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này cần các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng. Có thể sử dụng được ngay [ví dụ nhà phố/chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể cho thuê ngay, hay nhà cho thuê có thu nhập đều,...]. Và đặc biệt được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường [Thường ngân hàng định giá bằng 80% - 90% giá thị trường và cho vay 70% - 90% định giá này]. VD: tài sản 5 tỷ được định giá 4,5 tỷ và cho vay trên 3,5 tỷ là tài sản tốt.
Các sản phẩm phù hợp cho ưu tiên "làm giàu nhanh" như: Pháp lý chưa chắc chắn [BĐS hình thành tương lai], đất nền ở xa mua xong để đó chờ tăng giá không sử dụng liền, hoặc BĐS nghỉ dưỡng đang quá dư cung – thiếu cầu,… Sẽ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, và có thể không cần đụng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất đến 2023-2024.
[Theo Lê Quốc Kiên]
[Chia sẻ trên chỉ là quan điểm cá nhân của tác giả]
Có thể bạn cần biết: BẤT ĐỘNG SẢN SAU DỊCH SẼ NHƯ THẾ NÀO ?!
Xem thêm các dự án tại đây
Xem thêm các tin tức hot tại đây