Năm 2017 đã qua, cùng nhìn lại những vấn đề còn nổi cộm trên thị trường bất động sản Bắc Ninh. Có những câu chuyện dở khóc dở cười của người dân khi đầu tư đất nền để lại bài học đắt giá. Những tháng cuối năm 2017 giao dịch phân khúc đất nền ven thành phố nhất là đất lúa non Bắc Ninh khá sôi động ở các khu vực Kim Chân, Vân Dương, Đa Cấu, khu vực Yên Phong,… Đã có không ít người dù chưa tìm hiểu kỹ thông tin đã lao vào đầu tư theo “mốt” rồi rơi vào tình trạng tiền mất tật mang.
Tiền mất tật mang vì a dua đầu tư theo thị trường
Gia đình anh Hải [Quế Võ, Bắc Ninh] theo lời người quen tin tưởng, với số tiền tiết kiệm có sẵn a vay thêm hơn 300 triệu để mua 1 lô đất 80m2 tại Xuân Ái [Phường Hoà Long, Tỉnh Bắc Ninh]. Bởi cách đây chỉ vài tháng, khu vực này giao dịch mua bán vô cùng sôi động.
Vào khoảng đầu năm 2017, 1 lô đất 80m2 tại Xuân Ái chỉ có giá dao động từ 600-700 triệu đồng thì chỉ sau vài tháng đã tăng gấp 1,5 lần. Tin theo tín hiệu thị trường và lời giới thiệu của người bán cam đoan giá sẽ tăng mạnh, gia đình anh Hải quyết định mua.
Không chỉ riêng anh Hải, trong thời gian qua, Xuân Ái thu hút sự chú ý của rất nhiều khách hàng mặc dù ở đây chưa hề có hạ tầng.
Anh khánh, một nhân viên môi giới chia sẻ: ” Mình thấy lượng khách hàng quan tâm tới Xuân Ái, Xuân Viên khá nhiều bởi đây là khu vực rất tiềm năng của thành phố. Tuy nhiên, hiện tại đất Xuân Ái vẫn chỉ chia lô trên bản đồ cũ, chưa có hạ tầng và khi ra thực địa cũng thấy chỉ là cánh đồng nhưng điều lạ là khách vẫn có nhu cầu”.
Trên thực tế, nhiều người mua đất nền chỉ cần nhìn thấy sổ đỏ, có pháp lí cơ bản là tiến hành mua bán. Tuy nhiên, thông tin về hạ tầng, thời gian triển khai, quy hoạch chi tiết cụ thể như thế nào vẫn không ai hay, kể cả người bán và người mua.
Như trường hợp của anh Hải, được hứa hẹn là đầu năm 2018 sẽ có thông tin triển khai làm hạ tầng, nhưng chờ nửa năm nay, nhưng gia đình anh vẫn chưa có bất kì tin tức nào về kế hoạch xây dựng trên khu đất này.
Có nhiều trường hợp khi đã hoàn tất mọi thủ tục thì người mua mới phát hiện lô đất mình mua không phải ở vị trí như trên bản đồ mà nằm sâu vài trăm mét, bị dịch chuyển sâu về khu vực khác hẻo lánh và chưa có đường xá gì. Lúc này “ván đã an bài”, muốn rút tiền càng không thể vì sổ mới đã sang tên từ lâu, kiện tụng không thành vì chính khách hàng đã ký xác nhận giao dịch dân sự đầy đủ.
Đất nền ven thành phố Bắc Ninh tăng giá nhanh chóng một phần do cò đất ôm vào rồi bán ra với giá “trên trời” với những lời hứa hẹn tận mây xanh khiến nhiều khách hàng lao theo như thiêu thân. Vì giá đã đẩy kịch sàn, lại chưa lên hạ tầng nên những khách hàng đầu tư đến sau khó lòng bán lại bởi không thể tăng thêm nữa. Không ít trường hợp tính là đầu tư hoá
ra thành “ôm cục nợ tiền”.
Như trường hợp anh Hải nói trên, hạ tầng chưa có, vợ chồng anh không biết năm nào mới có thể xây nhà, bởi mục đích ban đầu anh mua để ở. Chừng nào chưa xây được nhà, chừng ấy anh vẫn còn phải đi thuê phải gánh nặng vay nợ ngân hàng gần 300 triệu khi mua đất
Cơn sốt đầu cơ “lúa non”
Cũng trong cơn sốt đất nền, lúa non Phù Chẩn nổi lên như một hiện tượng. Tại Bắc Ninh, không chỉ riêng Phù Chẩn mà các khu vực Thượng Đồng, Đồng Mái,… được giao bán rầm rộ. Mua bán đất “lúa non” chỉ là mua bán qua giấy tờ, trên phiếu bốc hồ sơ mua đất. Khi tới xem hiện trạng thì được dẫn tới một khu đất còn mênh mông đồng nước không hề có bảng hiệu nào chứng minh khu đất thuộc dự án nào.
Một cò đất tại Bắc Ninh cho biết: “Mua lúa non bây giờ mới là rẻ, chờ lên hết hạ tầng rồi thì mỗi lô chênh ít nhất 1 tỷ đồng!”
Các hộ thuộc diện được tái định cư sẽ mua bán bằng hình thức uỷ quyền định đoạt công chứng, người bán chỉ cần nhận tiền chênh lệch là xong, còn
khách sẽ phải tiếp tục bốc thăm, chờ ngày nhận đất và thanh toán phần tiền gốc theo giá trị lô đất theo quy định.
Theo làn sóng đầu tư vào đất nền, ông Sơn [Bắc Ninh] thua lỗ nặng khi ăn theo làn sóng đầu tư đất lúa non. Vào thời điểm quý II/2016, khi cơn sốt đất đang nóng, ông quyết định bán đi căn nhà mặt phố 90m2 trên đường Ngô Gia Tự , một trệt và 2 lầu, nằm trên tuyến đường QL1A với giá 10 tỷ. Số tiền này ông dành để mua chung cư để ở và đầu tư 3 lô đất xung quanh thành phố, sau đó nhanh tay bán ra ngay lời 700tr/lô.
Tuy nhiên, đầu năm nay, do không quen ở nhà chung cư, gia đình ông muốn quay lại mua nhà phố thì với gần 12 tỷ đồng, ông không thể tìm mua được một căn nhà khác tương tự. Trước tình cảnh dở khóc dở cười này, ông Sơn mới vỡ lẽ ra của bán đi rồi không mua lại được. Gia đình ông đành phải mua một căn mới ở vị trí xấu hơn và diện tích nhỏ hơn căn đã bán với giá 12 tỷ đồng.
Không ít người dân Bắc Ninh có xu hướng đầu tư theo tâm lý đám đông, thấy người khác đổ xô đi mua đất cũng nhảy vào đầu tư. Điều đó khiến cho nhiều người bị cuốn vào vòng xoáy thị trường mà bỏ qua hết kiến thức, quy luật thị trường cũng như những kinh nghiệm của người đi trước.
Người mua cần có sự tính toán trước khi nhảy vào đầu tư thay vì chạy theo số đông để không chịu thiệt trong giao dịch. Khi tham gia giao dịch, người có nhu cầu mua đất nên so sánh với
mảnh đất tương đồng về diện tích ở khu vực xung quanh, phải tìm hiểu kỹ vị trí khu đất mình mua và tránh phụ thuộc vào một cá nhân hay môi giới nào đó. Cần đặc biệt chú ý đến biên bản bàn giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch theo tỉ lệ 1/500.
Phải xem rõ hợp đồng về điều khoản tiến độ thanh toán, bồi thường, không nên mua đất có chung giấy sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này cực kì nguy hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần thận trọng với những khu đất chưa được phân lô, tách nền vì thường đang vướng mắc khá nhiều về pháp lý.
Cuối cùng là lưu ý khi mua đất nền ở bất kỳ khu vực nào cũng cần kiểm tra quy hoạch dự án từ cơ quan chức năng. Mỗi hợp đồng ký kết giữa người bán và người mua đều có những điều khoản được ghi rõ.