Khi thu nhập đạt mức 35 triệu/tháng và có khoản tiết kiệm 1,4 tỷ đồng, nhiều người đang đứng trước câu hỏi khó khăn: nên mua nhà mặt đất hay chọn mua căn hộ chung cư? Trước những lựa chọn đa dạng và sự biến động của thị trường bất động sản, việc xem xét cẩn thận và đưa ra quyết định chính xác là điều cần thiết để tận dụng tối đa khả năng sinh lời và đảm bảo ổn định tài chính.
Nên mua nhà mặt đất hay mua căn hộ chung cư khi có thu nhập 35 triệu/tháng và sổ tiết kiệm 1,4 tỷ?
Theo quan điểm của ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản sống tại TP.HCM, với thu nhập hàng tháng khoảng 30 - 35 triệu đồng và tiết kiệm được 12 - 14 triệu đồng/tháng, người mua có ngân sách tối đa là 2,4 tỷ đồng để mua nhà. Với khoản vay từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng trong thời hạn 15 năm, họ có thể trả tiền gốc và lãi hàng tháng.
Ông Kiên cho biết, chung cư và nhà phố đều có ưu nhược điểm riêng. Trong cùng một vị trí và mức giá tương đồng, chung cư có môi trường sống tốt hơn và giá cho thuê cũng tốt hơn so với nhà phố. Tuy nhiên, nhà phố có mức độ tăng giá chống lạm phát tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.
[Nguồn thông tin: Báo Nhịp Sống Thị Trường, cập nhật 30/07/2023]
Sau đây là 5 tiêu chí giúp bạn cân nhắc giữa nhà ở mặt đất và căn hộ chung cư:
Về giá bán, diện tích và môi trường sống
Tại TP.HCM, ngân sách 2,4 tỷ đồng là phù hợp để mua căn hộ có diện tích từ 55m2 đến 70m2 ở các quận 7, 8 và từ 60m2 đến 80m2 ở huyện Nhà Bè. Ngoài ra, căn hộ 1 phòng ngủ tại quận Bình Tân cũng là lựa chọn phù hợp. Ở khu vực ven như Bình Dương, Đồng Nai, với thu nhập và tiết kiệm như vậy, người mua có nhiều sự lựa chọn hơn về căn hộ.
Tâm lý của người mua thường thích mua chung cư mới, đặc biệt là những dự án sẽ hình thành trong tương lai, dù giá cao và có rủi ro về tiến độ hơn là mua những chung cư đã hoàn thiện và sẵn sàng vào ở với giá rẻ hơn. Do đó, trong cùng một vị trí và phân khúc, giá của những chung cư đã hoàn thiện và bàn giao sẽ luôn thấp hơn so với những chung cư mới mở bán đang trong quá trình xây dựng.
Với số tiền trên, người mua có thể mua được những căn nhà nhỏ, có diện tích dưới 25m2 ở quận 7, dưới 40m2 ở quận 8, hoặc có thể lên đến 60m2 ở huyện Nhà Bè. Thường thì những căn nhà nhỏ như vậy thường nằm trong những hẻm nhỏ ngoằn ngoèo, và có thể nằm trong các khu dân cư cũ tồn tại từ lâu đời. Nếu người mua xác định mua nhà để dành sau này ở, bạn cần tính toán xem có phù hợp với môi trường của những khu dân cư cũ, hẻm nhỏ ngoằn ngoèo và phức tạp không.
Trong cùng một vị trí và phân khúc, giá của những chung cư đã hoàn thiện và bàn giao sẽ thấp hơn những chung cư mới mở bán [Nguồn: Luatvietnam]
Về khoản thu nhập bổ sung từ việc cho thuê
Tại khu vực Nam TP HCM, khi người mua có ngân sách khoảng 2,4 tỷ đồng, họ thường nhắm tới căn hộ có giá này để cho thuê với mức giá khoảng 7-9 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, nhà phố hẻm nhỏ có cùng giá trị 2,4 tỷ đồng nhưng chỉ có thể cho thuê với mức giá 6-7 triệu đồng/tháng, vì đây không phải là sự lựa chọn ưu tiên của người đi thuê.
Người thuê thường ưu tiên chọn chung cư với cùng số tiền thuê, vì họ đánh giá cao môi trường sống tốt hơn trong chung cư. Một ví dụ là trong những ngày nghỉ hè, bố mẹ phải đi làm và để con ở nhà trong chung cư, họ sẽ cảm thấy yên tâm hơn vì có nhiều bạn đồng trang lứa và khu vui chơi an toàn hơn so với nhà phố trong hẻm nhỏ.
Về mục tiêu “mua nhà để dành”
Tổng tiền lãi từ gửi tiết kiệm 5%/năm với số tiền 1,4 tỷ và tiền lãi từ vay với lãi suất 11%/năm với số tiền 1 tỷ [tạm bỏ qua tiền lãi giảm dần theo dư nợ và lãi kép tiền gửi] là 180 triệu đồng/năm. Trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê là 80 triệu đồng, vậy chi phí sử dụng vốn của số tiền 2,4 tỷ này khoảng 100 triệu đồng/năm.
Giả sử sau 5 năm, người cho thuê lấy lại nhà để ở, vậy tổng vốn bỏ vào tài sản này sau 5 năm sẽ khoảng 3 tỷ đồng. Lúc đó, nếu giá trị bất động sản tăng lên dưới 3 tỷ đồng, thì xem như sau 5 năm đã mất tiền, và mục tiêu mua nhà để dành chống trượt giá xem như thất bại. Trong khi đó, khả năng căn nhà phố tăng từ 2,4 tỷ lên trên 3,5 tỷ đồng thậm chí còn khả thi hơn so với việc căn chung cư giá 2,4 tỷ đồng tăng lên chỉ 3 tỷ đồng sau 5 năm bàn giao.
Về khả năng chống lạm phát trong dài hạn
Với mức giá 2,4 tỷ đồng, căn hộ chung cư thường có cấu trúc giá là 55% cho phần sử dụng riêng và 45% cho phần sử dụng chung của đất. Còn đối với nhà mặt đất, tỷ lệ thường là 75% cho giá trị đất và 25% cho giá trị nhà.
Ví dụ, một căn nhà 25m2 ở quận 7, 35m2 ở quận 8, hay 50m2 ở Nhà Bè, giá trị đất khoảng 1,8 tỷ đồng, và giá trị nhà là 600 triệu đồng. Vì vậy, dựa trên nguyên tắc "đất trượt giá tăng, nhà khấu hao giảm", trong dài hạn, nhà phố sẽ có mức tăng trưởng giá tốt hơn so với chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.
Trong dài hạn, nhà phố sẽ có mức tăng giá tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở [Nguồn: Cafef]
Về thời điểm mua bất động sản
Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn. Các loại bất động sản không được sử dụng hoặc không khai thác, chỉ hy vọng tăng giá, sẽ mất giá và gặp khó khăn về thanh khoản.
Tuy nhiên, những sản phẩm tập trung vào nhu cầu sử dụng thực tế không bị ảnh hưởng quá nhiều. Nhà phố và chung cư có giá tầm 2,4 tỷ đồng thuộc vào nhóm sản phẩm được mua để ở hoặc cho thuê, vì vậy chỉ cần giảm giá từ 5% - 15% so với thời điểm cuối năm 2021 là có thể tạo ra thanh khoản. Do đó, thời điểm tốt nhất để mua là khi tìm được những sản phẩm đáp ứng yêu cầu giảm giá như vậy.
Lời khuyên đúc kết từ chuyên gia
Nếu mục tiêu của người mua là để ở, thì có thể ưu tiên chọn môi trường sống phù hợp. Tuy nhiên, nếu mua để dành và chống trượt giá, chung cư không phải là lựa chọn tốt. Trong khi đó, việc có một môi trường sống tốt với nhà phố sẽ khó khăn hơn.
Giải pháp cân nhắc cho người mua có thể là mua nhà phố để dành và đảm bảo giá trị đồng tiền, khi cần ra riêng thì bán nhà phố và mua chung cư. Nếu thích một dự án chung cư cụ thể, người mua không nên lo lắng, vì nguồn cung căn hộ chung cư luôn nhiều hơn rất nhiều so với nhà phố.
Với giá trị và vị trí tương đương, người mua sẽ dễ dàng tìm được một căn chung cư phù hợp với nhu cầu hơn nhà phố. Mỗi dự án chung cư sẽ có hàng trăm căn hộ tương đồng về môi trường sống, thiết kế, tiện ích và chỉ khác nhau về diện tích.
Do có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư bán lại, nên căn hộ chung cư sẽ có đa dạng của nguồn cung. Trong khi đó, nhà phố phần lớn hướng đến nhu cầu tích lũy tài sản, ổn định an cư lâu dài, và ít người chọn bán nhà phố nhanh chóng. Một căn nhà phố thường được ở trong nhiều thập kỷ và có thể truyền lại qua nhiều thế hệ. Khi có nhà phố được rao bán, cũng không chắc chắn rằng nó sẽ phù hợp với nhu cầu của người mua, vì mỗi căn nhà là một sản phẩm riêng biệt với nhiều đặc điểm khác nhau.
[Nguồn thông tin: Báo Nhịp Sống Thị Trường, cập nhật 30/07/2023]
Người mua có thể mua nhà phố để dành và đảm bảo giá trị đồng tiền, khi cần ra riêng thì bán nhà phố và mua chung cư [Nguồn: Cafef]
Lần đầu mua nhà: Có 2,4 tỷ đồng nên mua chung cư hay nhà mặt đất?
Một số lưu ý cho người lần đầu vay vốn mua nhà
Dưới đây là một số lưu ý quan trọng dành cho người lần đầu vay vốn mua nhà:
- Bạn cần thống kê danh sách toàn bộ các khoản tiền dự trữ hiện có để tính tổng giá trị dự kiến mua nhà. Nếu cần vay mượn hoặc huy động từ các nguồn khác, bạn cần làm việc cụ thể về thời gian vay, lãi suất và kế hoạch trả nợ. Thông thường, nên xem xét các căn nhà có giá cao hơn tối đa 10% so với ngân sách dự kiến.
- Quyết định loại hình nhà đất bạn muốn mua như nhà thổ cư, căn hộ chung cư, tập thể cũ, nhà liền kề, biệt thự hay nhà vườn ngoại ô... Điều này giúp tránh dàn trải và tiết kiệm thời gian khi xem nhà.
- Bạn nên chia sẻ nhu cầu tìm nhà cho bạn bè, người quen và đồng nghiệp vì đây là kênh thông tin rộng rãi, đáng tin cậy và thường miễn phí. Bạn cũng có thể tự đăng thông tin tìm nhà lên trang cá nhân hoặc một số diễn đàn xã hội uy tín, từ đó thu thập nhiều thông tin hữu ích.
- Kênh thông tin quan trọng và hiệu quả nhất hiện nay là thông qua môi giới bất động sản trên các trang tin uy tín. Mặc dù một số khách hàng có lo ngại về môi giới bất động sản, nhưng thực tế là họ là những người hiểu rõ thị trường và giá cả, cung cấp nguồn hàng phong phú nhất.
Đối với việc đàm phán giá cả, các môi giới giúp cân bằng giữa giá đề xuất từ chủ nhà và mong muốn mua với giá tốt nhất từ khách hàng [Nguồn: Cafef]
- Bạn cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch khu vực, an ninh, tiếng ồn, hàng xóm, cơ sở hạ tầng, trường học và lịch sử của căn nhà cũng như chủ nhà. Thông qua việc trò chuyện với cư dân trong khu vực, bạn có thể thu thập được nhiều thông tin hữu ích.
- Sau khi đã xác định được toàn bộ thông tin và chắc chắn rằng căn nhà phù hợp với nhu cầu của bạn, hãy tiến hành đàm phán và thương lượng với chủ nhà. Hãy nhớ rằng chủ nhà rất trân trọng và đánh giá cao căn nhà của họ, nên hãy tránh chê bai căn nhà với mục đích giảm giá.
- Sau khi đàm phán thành công, hãy lựa chọn một văn phòng công chứng uy tín để thực hiện các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và các thủ tục pháp lý khác một cách nhanh chóng và đáng tin cậy. Nên thực hiện chuyển tiền qua hệ thống ngân hàng để có các giấy tờ chứng minh.
Như vậy, lựa chọn mua nhà mặt đất hay mua căn hộ chung cư khi có thu nhập 35 triệu/tháng và sổ tiết kiệm 1,4 tỷ đồng là một quyết định quan trọng và cần được suy nghĩ kỹ lưỡng. Quan trọng nhất, hãy đặt lợi ích và tình hình tài chính cá nhân lên hàng đầu khi đưa ra quyết định. Hãy tham khảo sự tư vấn và hỗ trợ từ chuyên gia bất động sản để có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định đúng đắn. Điều quan trọng là tạo dựng một cơ sở vững chắc cho tương lai và hưởng thụ cuộc sống mà bạn mong muốn.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.