Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn và hết sức quan trọng nhưng lại diễn ra một cách thường xuyên hiện nay. Vậy việc mua bán nhà vi bằng là dịch vụ như thế nào? Thủ tục như thế nào? Hay những rủi ro khi tiến hành mua nhà vi bằng. Trong bài viết lần này chúng tôi sẽ chia sẻ một số Kinh nghiệm mua nhà vi bằng?
Khái niệm mua nhà vi bằng?
Mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 – Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.
Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 – Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 – Điều 168 – Luật đất đai năm 2013.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng:
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/ND-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do văn phòng thừa phát lại lập.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
Thủ tục công chứng vi bằng nhà đất được thực hiện như thế nào?
Để tìm hiểu kỹ hơn về Kinh nghiệm mua nhà vi bằng, chúng ta sẽ tìm hiểu về thủ tục công chứng vi bằng. Vi bằng sẽ được lập thành 03 bản chính:
+ Bản giao người yêu cầu.
+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng là một tài liệu bằng văn bản. Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, video, âm thanh. Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Vi bằng sẽ là bằng chứng vững chắc bảo vệ nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng thì tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định. Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Mua bán nhà ở qua công chứng vi bằng là khái niệm đúng hay sai? Những rủi ro khi mua nhà sổ chung qua vi bằng
– Mua bán nhà qua công chứng vi bằng là khái niệm đúng hay sai?
Thừa phát lại không được nhà nước trao quyền công chứng. Do đó, bán nhà theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là khái niệm trái luật. Để tránh những kẻ có những khái niệm như thế này là có hành vi lừa dối khách hàng.
Những thuận ngữ như “vi bằng công chứng Thừa phát lại” hay “công chứng Thừa phát lại” đó không phải là một thuật ngữ pháp lý. Đây là một cách dùng từ sai nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia.
Những công việc theo quy định của pháp luật đối với Thừa phát lại như sau:
+ Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
+ Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
+ Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.
+ Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.
– Những rủi ro thường gặp phải khi tiến hành mua nhà sổ chung qua vi bằng:
+ Rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… của chủ nhà mới: vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
+ Khó khăn trong các thủ tục pháp lý.
+ Nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng: hiện nay, có một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Như vậy, trên đây là một số những nội dung, kinh nghiệm mua nhà vi bằng. Quý bạn đọc nên cân nhắc thật ký lưỡng trước khi quyết định có tham gia mua bán nhà bằng vi bằng.
>>>>>> Tham khảo: Vi bằng là gì?
Mục lục bài viết
- 1. Mua đất vi bằng công chứng có được đền bù khi nhà nước thu hồi không ?
- 2. Làm sao để đảm bảo quyền lợi khi mua đất vi bằng công chứng thừa phát lại ?
- 3. Tư vấn về hình thức mua nhà vi bằng ?
- 4. Tư vấn làm giấy cam kết khi mua bán nhà ?
- 5. Mua đất vi bằng có rủi ro không ?
1. Mua đất vi bằng công chứng có được đền bù khi nhà nước thu hồi không ?
Thưa luật sư! Do chỉ có một số tiền nhỏ nên em chỉ thể mua được 1 lô đất nhỏ phân lô và chỉ có vi bằng còn sổ hồng chung thì chủ nhà vẫn giữ. Cho em hỏi sổ hồng chung này có tên của từng hộ không và khi được đền bù giải phóng mặt bằng thì những hộ mua đất có được đền bù không, hay chỉ chủ đất mới được đền bù ?
Em xin chân thành cảm ơn.
-Ducduy Tran
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ được xác nhận lại bằng vi bằng còn sổ hồng thì chủ nhà vẫn giữ.
Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung theo phần như sau:
"Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Trong trường hợp này của bạn, để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho mình thì bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện việc tách thửa, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Trong trường hợp lô đất của bạn có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa thì bạn cần thỏa thuận với chủ đất về việc điều chỉnh lại sổ hồng dưới hình thức sở hữu là sở hữu chung theo phần.
Nếu như bạn không được cấp sổ đỏ/sổ hồng riêng cũng như không được đứng tên sở hữu chung theo phần trong sổ cũ của chủ đất thì khi có dự án đền bù giải phóng mặt bằng thì nhà nước sẽ chỉ đền bù cho chủ đất- người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Làm sao để đảm bảo quyền lợi khi mua đất vi bằng công chứng thừa phát lại ?
Thưa luật sư! Tôi và 12 người khác mua cùng 1 nhà vi bằng thừa phát lại, có sổ hồng nhưng vẫn còn tên chủ nhà cũ và người chủ đó không chịu công chứng đã bán hết nhà đất cho 13 ngừơi chúng tôi.
Vậy chúng tôi có cách nào để đảm bảo tài sản của chúng tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
-Thanhthao
Trả lời:
Khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại định nghĩa về vi bằng như sau:
"Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này".
Như vậy, vi bằng được coi như là 1 chứng cứ xác nhận sự kiện mua bán, chuyển nhượng giữa chủ nhà và 13 người khác trong đó bao gồm cả bạn, tuy nhiên vi bằng không có giá trị như một hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Do đó, nếu chủ nhà không đồng ý làm hợp đồng chuyển nhượng cho 13 người trên cũng như không đồng ý sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mọi người thì trên thực tế, chủ nhà vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó. Trong trường hợp này, bạn cùng 12 người còn lại cần yêu cầu chủ nhà thực hiện hợp đồng chuyển nhượng để có thể xin cấp sổ hồng riêng thì mới có thể đảm bảo quyền lợi một cách tốt nhất.
3. Tư vấn về hình thức mua nhà vi bằng ?
Thưa luật sư, luật sư cho tôi hỏi khi mua nhà vi bằng thì có gặp phải những rủi ro gì không và những thông tin cần thiết khi mua nhà vi bằng ?
Cảm ơn!
-Lực Thế
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại cụ thể như sau:
"Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập".
Như vậy, hồ sơ vi bằng là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, tại nơi ấy, giữa các bên liên quan có sự việc ấy với những cam kết. Vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sỡ hữu hay quyền sử dụng của các bên.
Những rủi ro về mặt pháp lý mà việc mua nhà qua hình thức vi bằng có thể gặp phải: Do không xác định rõ quyền sở hữu nên nếu có tranh chấp xảy ra bạn sẽ không có giấy tờ chứng minh quyền sỡ hữu của bạn đối với căn nhà mà bạn đã mua, khi xảy ra tranh chấp rất có khả năng bên kia sẽ lấy lại được căn nhà.
4. Tư vấn làm giấy cam kết khi mua bán nhà ?
Chào luật sư, Tôi có mua mảnh đất sổ chung công chứng vi bằng, hiện tại tôi muốn sau này nếu tôi bán miếng đất này thì người đứng tên trên sổ phải ra ký tên giùm tôi.
Vậy xin luật sư cho tôi hỏi thăm cách tạo một văn bản cam kết sẽ đứng ra ký tên của người chủ miếng đất được không ạ. Vì là lần đầu mua đất nên nhờ luật sư tư vấn cho ?
Trân trọng cảm ơn.
-
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì vi bằng không xác định rõ quyền sở hữu đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng mà chỉ ghi nhận lại giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện. Do đó, nếu lập ra một bản cam kết yêu cầu chủ đất sẽ ký tên trong giao dịch chuyển nhượng sau này cũng không thể đảm bảo được quyền lợi cho gia đình bạn.
Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện tách thửa sau đó cùng ra văn phòng công chứng hoặc ủy ban để công chứng một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng đối với mảnh đất của gia đình bạn. Nếu không đủ điều kiện tách thửa thì bạn có thể thỏa thuận yêu cầu chủ đất điều chỉnh hình thức sở hữu thành sở hữu chung theo phần trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn hoàn toàn có thể tự do thực hiện các giao dịch chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của chủ đất hiện tại.
5. Mua đất vi bằng có rủi ro không ?
Kính gửi: Luật Sư, tôi dự định mua 1 miếng đất diện tích 10x15m, miếng đất này thuộc mảnh đã có sổ ở Ấp 4, xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn. Ông chủ đất đã bán miếng này cho ông A, bây giờ ông A bán lại cho tôi. Khi tôi mua ông chủ đất sẽ đứng ra làm thủ tục bán bằng cách lập vi bằng do Thừa Phát Lại xác nhận. [Ghi chú: khu vực này đã có dân ở nhiều, kế miếng đất tôi muốn mua đã có nhà xây 2 tấm và có sổ hồng, mặt tiền đường miếng đất này đã tráng nhựa 6m và có cống thoát nước]:
1. Như vậy sau khi mua xong tôi có được tách sổ riêng hay không, và có được chuyển lên thổ cư để xây nhà được hay không?
2. Với việc mua giấy lập Vi bằng như thế có rủi ro gì hay không?
3. Khu vực này có bị "dính" quy hoạch hay không? vì tôi sợ mua xong dính quy hoạch ?
Rất mong Luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cám ơn.
-Do Minh Chuan
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được hỗ trợ như sau:
- Đầu tiên, đối với việc tách sổ riêng: Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn mua 1 miếng đất có diện tích 150m2. Theo quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu để tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh tại Hóc Môn được quy định như sau:
|
Khu vực |
Đất ở |
|
|
Đất ở chưa có nhà [m2] |
Đất có nhà hiện hữu [m2] |
|
|
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. |
120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. |
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Như vậy, mảnh đất với diện tích như trên đủ điều kiện để tách thửa, sau khi được tách thửa và có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn có thể làm sổ đỏ đứng tên mình.
- Đối với trường hợp mua đất thông qua hình thức vi bằng thì tính đến hiện tại vẫn còn tồn tại rất nhiều rủi ro do không xác định rõ quyền sở hữu trong vi bằng, nếu xảy ra tranh chấp bạn vẫn có thể bị mất đất.
- Về quy hoạch sử dụng đất:
Điều 37 Luật đất đai 2013 quy định: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
"Điều 37. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm".
Như vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được thành lập theo một thời gian nhất định, đặc biệt các kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm, do đó rất khó để xác định mảnh đất bạn dự định mua có nằm trong quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất hay không. Tuy nhiên, khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì việc này sẽ được thông báo và lấy ý kiến trước khi thực hiện vậy nên bạn sẽ có thể biết trước được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với mảnh đất này.
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực mua bán đất đai, nhà ở hãy gọi ngay:1900.6162[nhấn máy lẻ phím 5] để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê