Quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Có được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không? Điều kiện, thủ tục chuyển đổi thế nào?... Thực tế cho thấy, rất nhiều người được giao, được cho thuê đất nông nghiệp [đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân] có mong muốn được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình. Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn đọc những vấn đề pháp lý xoay quanh việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất nông nghiệp được Nhà nước giao từ năm 1993, diện tích là 4 sào Bắc Bộ. Nay do nhu cầu muốn được canh tác ở gần nhà nên bố mẹ tôi dự định chuyển đổi thửa đất đó với thửa đất của nhà hàng xóm. Tôi mong Luật sư giải đáp cho tôi, bố mẹ tôi có được phép chuyển đổi như vậy không? Nếu được thì thủ tục thực hiện ra sao?
Chào bạn, liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp có được chuyển đổi không mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Quyền sử dụng đất nông nghiệp có được phép chuyển đổi không?
Quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể được hiểu là quyền sử dụng đất hợp pháp mà người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bài viết này được giới hạn là quyền mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc được nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất có thể được hiểu là việc trao đổi ngang bằng về quyền và nghĩa vụ giữa hai bên trong giao dịch. Theo đó, các bên chấm dứt toàn bộ quyền với thửa đất mình dự định chuyển đổi và tiếp nhận toàn bộ quyền đối với thửa đất của bên còn lại.
Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi quyền sử dụng thửa đất mà mình có nhưng phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 190:
Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
=> Theo đó, các điều kiện để người sử dụng đất được chuyển đổi quyền sử dụng đất là:
- Đối tượng được thực hiện chuyển đổi: Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, được nhận thừa kế/tặng cho, nhận chuyển nhượng;
- Loại đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng: Toàn bộ các loại đất nông nghiệp;
- Hình thức sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi: Đất được Nhà nước giao hoặc hộ gia đình, cá nhân được nhận thừa kế/tặng cho, nhận chuyển nhượng, chuyển đổi;
- Giới hạn phạm vi/vị trí thửa đất thực hiện chuyển đổi: Trong phạm vi cấp xã nơi có đất;
- Mục đích cho phép chuyển đổi: Để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp;
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp được Nhà nước giao, được nhận tặng cho, thừa kế… trong cùng phạm vi cấp xã được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản có liên quan.
Để được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo trình tự được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể gồm các bước như sau:
Bước 1: Ký văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được các bên tự thỏa thuận, tự lập và không cần phải công chứng/chứng thực. Việc công chứng/chứng thực chỉ được thực hiện theo nhu cầu của các bên.
Thông thường, văn bản này có thể được lập dưới tên gọi là văn bản thỏa thuận/hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhằm đảm bảo nội dung đầy đủ, khách quan và nhanh chóng, các bên thường công chứng văn bản thỏa thuận/hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền công chứng là văn phòng công chứng/phòng công chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu số 09/ĐK được điền đầy đủ thông tin;
-Văn bản thỏa thuận/hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Bản gốc giấy chứng nhận/sổ đỏ đã cấp;
- Giấy tờ tùy thân [nhân thân]/giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp còn thời hạn sử dụng của các bên;
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
- Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và thẩm định hồ sơ;
- Xác nhận biến động vào sổ đỏ/giấy chứng nhận khi đã đủ điều kiện. Trường hợp cần cấp đổi thì thực hiện cấp đổi;
- Cập nhật, chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính toán thuế [nếu có];
Bước 4: Trả kết quả
- Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cấp có thẩm quyền trước khi nhận kết quả;
- Người sử dụng đất nhận kết quả theo giấy hẹn tại Ủy ban nhân dân cấp xã [nếu nộp hồ sơ qua Ủy ban nhân dân cấp xã] hoặc văn phòng đăng ký đất đai [nếu hồ sơ được nộp tại đây].
Như vậy, trình tự thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa được thực hiện theo các bước mà chúng tôi đã trình bày ở trên.
Trên đây là giải đáp về Quyền sử dụng đất nông nghiệp, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
-
-
Địa chỉ: 17 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q.3, TP.HCM Điện thoại: [028] 7302 2286 E-mail:
Parent company: THU VIEN PHAP LUAT Ltd. Business license No. 32/GP-TTĐT issued by Department of Information and Communications of Ho Chi Minh City on May 15, 2019 Editorial Director: Mr. Bui Tuong Vu - Tel. 028 3935 2079
Với những hộ gia đình, cá nhân chuyên sản xuất nông nghiệp thường quan tâm rất nhiều đến việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bởi việc chuyển đổi này đem lại nhiều ý nghĩa giúp hoạt động sản xuất nông nghiệp thuận lợi, đạt hiệu quả cao hơn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và thường nhầm lẫn với chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Ý nghĩa của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp? Ai được tham gia chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp? Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì? Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích quyền sử dụng đất nông nghiệp có khác nhau không? Để giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin gửi đến quý độc giả thông tin dưới bài viết sau.
CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP?
Pháp luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì. Thuật ngữ này được nhắc đến tại Luật đất đai 2013. Trên cơ sở các quy định liên quan đến chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tại luật đất đai 2013, có thể hiểu Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thể hiện qua việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người này sang người khác. Bản chất của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc hai bên cùng có quyền sử dụng đất nông nghiệp tại trong cùng xã, phường, thị trấn trao đổi với nhau [ là sự chuyển giao hai chiều] khác so với việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay góp vốn quyền sử dụng đất là sự chuyển giao một chiều từ một phía bên có quyền sử dụng đất sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có ý nghĩa rất lớn đối với những cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp trong hoạt động canh tác, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau để tạo thuận lợi cho việc cảnh tác, sản xuất nông nghiệp đạt hiệu quả cao hơn. Ví dụ: các cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nhiều vị trí có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau để tập trung quyền sử dụng đất tại một vị trí giúp tạo thuận lợi hơn trong hoạt động sản xuất nông nghiệp.
Theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Chỉ có Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế mới có quyền Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác [Theo Điều 179 Luật đất đai 2013].
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Khi có giấy chứng nhận hoặc khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chỉ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
[theo quy định Khoản 3 Điều 186, Điều 188, Điều 190 Luật đất đai 2013].
Lưu ý: Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích quyền sử dụng đất nông nghiệp là hoàn toàn khác nhau chứ không giống nhau như đa phần mọi người hay lầm tưởng. Chúng tôi xin gửi đến quý độc giả bảng so sánh dưới đây:
| Tiêu chí | Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp | Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp |
| Khái niệm | là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thể hiện qua việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người này sang người khác | Là việc thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phải đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
| Điều kiện | Khi có đủ điều kiện sau: – Khi có giấy chứng nhận hoặc khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. – Đất không có tranh chấp; – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; – Trong thời hạn sử dụng đất. – Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chỉ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp | Ngoài các trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tất cả các trường hợp còn lại chỉ được chuyển từ mục đích này sang mục đích khác khi có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [quyết định của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện]. |
| Mục đích | Chuyển đổi nhằm tạo ra sự thuận lợi cho hoạt động canh tác nông nghiệp | Chuyển sang mục đích sử dụng đất khác theo mong muốn của người sử dụng đất |
| Đối tượng [loại đất] | Chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và bị giới hạn bởi địa giới hành chính [trong phạm một vi xã, phường, thị trấn] cụ thể: – Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; – Đất trồng cây lâu năm; – Đất rừng sản xuất; – Đất rừng phòng hộ; – Đất rừng đặc dụng; – Đất nuôi trồng thủy sản; – Đất làm muối; – Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; | Không phân biệt loại đất được chuyển chỉ cần đăng ký biến động [đối với trường hợp không phải xin phép] hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng [đối với trường hợp phải xin phép] |
| Thay đổi về người sử dụng đất | Có thay đổi về người sử dụng đất [hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đổi đất nông nghiệp cho nhau], không thay đổi về mục đích sử dụng đất | Không thay đổi về người sử dụng đất, chỉ thay đổi về mục đích sử dụng đất |
| Nghĩa vụ tài chính | Không phải nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất | Phải nộp tiền sử dụng đất [hầu hết các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất, một số ít trường hợp được miễn] |
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định mới nhất hiện hành để bạn đọc tham khảo. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về vấn đề nêu trên hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý của chúng tôi hãy liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất.
| ✅ Dịch vụ thành lập công ty | ⭕ ACC cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc |
| ✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh | ⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình |
| ✅ Dịch vụ ly hôn | ⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn |
| ✅ Dịch vụ kế toán | ⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật |
| ✅ Dịch vụ kiểm toán | ⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác |
| ✅ Dịch vụ làm hộ chiếu | ⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin |