Tôi có quyền bán nhà đất này cho người khác hay phải đợi bên đặt cọc tới để thỏa thuận về việc hủy hợp đồng đặt cọc rồi mới được bán? Luật sư tư vấn Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác [không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc]. Lưu ý: Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất; tuy nhiên, các bên nên công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của mình, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau. Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM
Từ khóa liên quan số lượng
Câu hỏi ngày hỏi
Ngày hỏi:25/06/2019
Tôi có ký HĐ đặt cọc mua bán đất với ông Bình vào Chủ Nhật. Theo thỏa thuận thì trong thời hạn 1 tuần tôi với ông Bình sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Vào ngày thứ 2 tuần kế tiếp [cách 8 ngày] tôi hẹn ông Bình ra phòng công chứng thì ông Bình không đồng ý và cho rằng tôi đã vi phạm HĐ nên ông sẽ không tiếp tục mua bán và cũng không trả lại cọc. Xin hỏi, ông Bình nói vậy có đúng không?
Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 146 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hạn thì một tuần là bảy ngày.
Đồng thời, về thời điểm bắt đầu thời hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 Bộ luật dân sự 2015 thì khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày được xác định. Như vậy, thời điểm bắt đầu thời hạn là ngày thứ 2 tiếp theo ngày ký kết HĐ đặt cọc.
Từ đó, xác định thời điểm kết thúc theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể khi thời hạn tính bằng tuần thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tuần cuối cùng của thời hạn. Như vậy thời điểm kết thúc thời hạn theo thỏa thuận giữa bạn và ông Bình được xác định vào thời điểm kết thúc ngày Chủ Nhật tiếp theo.
Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 5 Điều 147 Bộ luật dân sự 2015 thì khi ngày cuối cùng của thời hạn là ngày nghỉ cuối tuần hoặc ngày nghỉ lễ thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày làm việc tiếp theo ngày nghỉ đó. Như vậy thời điểm kết thúc thời hạn theo thỏa thuận phải là thời điểm kết thúc của ngày thứ 2 [tiếp theo ngày Chủ Nhật nêu trên].
Như vậy việc ông Bình cho rằng bạn đã vi phạm HĐ là không có căn cứ. Và nếu không tiếp tục thực hiện HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì phải trả cho bạn tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. [Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015].
Trên đây là nội dung tư vấn.
THÔNG TIN NGƯỜI TRẢ LỜI
-
- Số 19 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q.3, TP. HCM.
- Click để xem thêm
-
Xuất bản: 07:00 01/01/1970 [GMT+7]
Tôi đang bán một mảnh đất và đã có người mua. Bên mua đặt cọc 60 triệu đồng nhưng sau đó tôi mới nhớ trong hợp đồng không ghi rõ thời gian. Hiện đã hơn 1 tháng nhưng bên mua vẫn chưa giao tiền và tôi muốn bán mảnh đất này.
Xin hỏi, thời gian tối đa cho hợp đồng đặt cọc là bao lâu? Bây giờ tôi bán mảnh đất thì có xảy ra tranh chấp gì không?
Bùi Việt Trung Nguyên [Đội Nhân, Ba Đình, Hà Nội]
Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
Luật sư tư vấn về trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hậu quả pháp lý khi vi phạm thời hạn hợp đồng đặt cọc. Nội dung tư vấn như sau:
Nội dung câu hỏi:
Xin chào luật sư! Đầu tiên xin kính chúc luật sư và gia đình năm mới dồi dào sức khỏe và ngập tràn hạnh phúc.Kính mong luật sư có thể bớt chút thời gian để tư vấn giải đáp giúp tôi vài thắc mắc như sau:- Vợ chồng tôi có 1 mảnh đất , chưa ra sổ, còn treo 5% giá trị đất tại sàn giao dịch của chủ đầu tư, chờ ra sổ sẽ thanh toán nốt.- Vì lý do cần tiền nên vợ chồng tôi thông báo đăng bán sang nhượng quyền sở hữu lô đất này cho 1 bên mua đồng ý sang nhượng, bên mua đồng ý giá chuyển nhượng và đặt cọc 100tr đồng. Giấy đặt cọc ghi rõ thời gian hiệu lực là 30 ngày đến ngày 30/12/2019, hai bên phải làm thủ tục sang nhượng. Tuy nhiên do chủ đầu tư chậm trễ ký giấy tờ đăng ký sang nhượng, đến ngày 31/12 chủ đầu tư mới gọi cho v/c tôi thông báo cho tôi và bên mua lên làm thủ tục. Ngay lập tức sau đó tôi đã gọi thông báo cho bên mua, sau đó tôi và bên đó đã lên ngày 31/12 nhưng bên mua không chịu ký hợp đồng ngay mà thông báo rằng chưa đủ tiền, chỉ lên xem hợp đồng thôi và hẹn lại 2/1/2020. Đến ngày 2/1/2020, hai bên chúng tôi cũng có mặt, nhưng bên mua lại viện lý do không thống nhất các mục trong hợp đồng với chủ đầu tư, rồi cũng không ký hợp đồng và nói chờ làm việc với chủ đầu tư về hợp đồng rồi thông báo sau. Đến nay chúng tôi vẫn liên lạc để gọi làm thủ tuc cho nhanh chóng thì cũng không trả lời hoặc ỳ ạch tiến độ. Trong suốt thời gian từ lúc đặt cọc đến lúc lên làm thủ tục thi cả 2 bên mua và bán vẫn liên lạc qua điện thoại và zalo để thông báo tình hình từ Chủ đầu tư, chứ không phải bên bán chúng tôi chủ đích làm trễ hạn. Khi tôi hối làm thủ tục sang nhượng thì bên mua có phát ngôn có ý muốn hủy việc mua bán để bắt bên tôi đền cọc với lý do bên bán chúng tôi thông báo lên làm thủ tục vào ngày 31/12 tức là trễ hạn 1 ngày. Xin nhờ luật sư tư vấn giúp vợ chồng tôi, trong trường hợp này v/c tôi có vi phạm và phải đền cọc không? Và tại sao khi đã trễ hạn, họ không yêu cầu đền cọc ngay mà phải đợi đến 2 3 lần hợp tác cùng chúng tôi đi làm thủ tục, họ mới yêu cầu thì đúng hay sai ạ?Trân trọng cám ơn luật sư rất nhiều.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì vợ chồng bạn sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với tiền cọc trong trường hợp phía vợ chồng bạn từ chối thực hiện hợp đồng. Theo đó, trong trường hợp trên bạn và vợ bạn không có hành vi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Việc chậm giao kết với hợp đồng do nguyên nhân khách quan có thể không được coi là việc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng và không xác định là hành vi để yêu cầu trả lại tiền cọc và trả lại một khoản tương đương với giá trị tiền cọc. Việc chậm thực hiện hợp đồng nếu không xác định là vi phạm cơ bản thì không được coi là căn cứ xác định việc từ chối thực hiện hợp đồng.
Như vậy, nếu xác định việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của bên thứ ba và sau khi quá hạn, hai bên đã tiếp tục thỏa thuận ký kết hợp đồng thì trường hợp trên bạn sẽ không phải tiến hành bồi thường một khoản tương đương với số tiền cọc mà vợ chồng bạn đã tiến hành đặt cọc. Trường hợp nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng có theo quy định của pháp luật có thể số tiền đặt cọc sẽ chuyển cho vợ chồng bạn.
Tuy nhiên, trong trường hợp trên các bên sẽ phải đối chiếu thêm về các điều khoản hợp đồng đặt cọc giữa các bên về điều kiện chấm dứt hợp đồng và bồi thường tài sản đặt cọc.
>> Gửi câu hỏi cần tư vấn về trách nhiệm hợp đồng đặt cọc qua email