So sánh tiêu chuẩn thẩm định giá 2008 và 2023

- Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Căn cứ Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

- Căn cứ Nghị định số 118/2008/QĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành sáu [06] Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam [đợt 3] có số hiệu và tên gọi như sau:

Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh,

Tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - Phương pháp chi phí,

Tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập,

Tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư,

Tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - Phương pháp lợi nhuận,

Tiêu chuẩn số 12: TĐGVN 12 - Phân loại tài sản.

Điều 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành theo quyết định này áp dụng đối với hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.

Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

Chánh Văn phòng Bộ Tài chính, Cục trưởng Cục Quản lý giá, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Bộ Tài chính, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, Tổng giám đốc, Giám đốc các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

KT. BỘ TRƯỞNG

THỨ TRƯỞNG

Trần Văn Hiếu

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn số 07

Phương pháp so sánh

[Ký hiệu: TĐGVN 07]

[Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính]

QUY ĐỊNH CHUNG

01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

02 - Phạm vi áp dụng: doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải tuân thủ những qui định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.

03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng [gần giống] với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch [điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…] và các yếu tố khác có liên quan [đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo]… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm [điều chỉnh giảm] và dấu dương [điều chỉnh tăng], nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu [quyền sử dụng - đối với đất] cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.

NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

04 - Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

05 - Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh [tăng, giảm] mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

06 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.

Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

07 - Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản [xem phụ lục số 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này].

08 - Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

Thời gian thu thập thông tin:

- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh [tăng hoặc giảm] mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn [hoặc trong tất cả các chỉ dẫn] sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

Đối với các tài sản đang chào bán [giao dịch chưa thành công], thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán [thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường] với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

Đối với các tài sản đang chào mua [giao dịch chưa thành công], thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua [thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường] với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá [nếu có phát sinh].

09- Phân tích thông tin:

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

- Phân tích định lượng [phân tích theo số lượng]: bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm [%].

- Phân tích định tính [phân tích theo chất lượng] bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn [có dấu điều chỉnh là âm] hoặc nhỏ hơn [có dấu điều chỉnh là dương].

10 - Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.

- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng [có thể lượng hóa thành tiền] trước, các yếu tố so sánh định tính [không thể lượng hóa thành tiền] sau.

Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn [giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường].

- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;

- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;

- Bệnh viện: giá/giường bệnh;

- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất [CV…], giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;

- v v…

Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh [khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....] giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại [coi như giống nhau].

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh [cộng].

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh [trừ].

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống [tương tự] với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh [không điều chỉnh].

Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... [đối với bất động sản]; điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... [đối với máy, thiết bị].

+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí [đối với bất động sản]; năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu [đối với máy, thiết bị].

+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

Ví dụ về phân tích thông tin [mục 09] và phương thức điều chỉnh xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.

đ] Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.

Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh [dòng A – bảng dưới] với mức giá cuối cùng [là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh [dòng G – bảng dưới] không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

Yếu tố so sánh

Tài sản

thẩm định giá

Tài sản

so sánh 1

Tài sản

so sánh 2

Tài sản

so sánh 3

Giá bán

Chưa biết

Đã biết

Tổng diện tích

Giá bán/m2

Chưa biết

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Yếu tố so sánh 1

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Giá sau điều chỉnh

Yếu tố so sánh 2

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Giá sau điều chỉnh

Yếu tố so sánh 3

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Yếu tố so sánh 4

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Yếu tố so sánh 5

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

D6

Yếu tố so sánh 5

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

….

…….

……

Mức giá

chỉ dẫn/m2

Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản

Thống nhất mức giá chỉ dẫn

Số lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh thuần [triệu đ]

Tổng giá trị điều chỉnh gộp [triệu đ]

11- Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn [dòng H – bảng trên] không quá 10%.

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất [nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng].

- Tần suất điều chỉnh [nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh] càng ít càng tốt.

- Biên độ điều chỉnh [nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh] của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản xem phụ lục số 03 kèm theo tiêu chuẩn này.

Phụ lục số 01

Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh [nếu có chênh lệch] đối với một số loại hình tài sản

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07]

1. Bất động sản:

1.1 Nhà ở dân cư:

Tình trạng pháp lý [quyền tài sản]

Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh.

Ví dụ 1:

Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng [có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà]. Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, thời hạn thuê còn lại 4 năm. Giá thuê theo hợp đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thị trường hiện tại là 50 triệu/năm. Tỷ suất chiết khấu là 10%.

Lời giải:

Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài sản so sánh

- Giá trị của quyền sở hữu: 50 triệu / 10% = 500 triệu

- Giá trị của quyền cho thuê:

Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:

40 tr x ∑[1+10%]- 4 = 40 tr x 3,1698 = 126,79 tr. đ

Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hợp đồng thuê:

[50 tr / 10%] x [1+10%]- 4 = 500 tr x 0,6830 = 341,50 tr. đ

Tổng giá trị của quyền cho thuê là: 126,79 tr + 341,50 tr = 468,29 tr đ

- Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là: 500 tr – 468,29 tr = 31,71 trđ

Ví dụ 2:

Một tài sản so sánh [là đất ở đô thị] có diện tích 50m2 được bán với giá 500.000.000 đồng. Thửa đất này sử dụng ổn định từ năm 1994 và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm thẩm định giá, giá những thửa đất lân cận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là 20.000.000 đồng/m2.

Lời giải:

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì tiền sử dụng đất phải nộp là:

50m2 x 20.000.000 đ x 50% = 500.000.000 đ

Do đó giá tài sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng 500.000.000 đ trước khi đưa vào so sánh.

Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:

- Bán trả làm nhiều lần

+ Trường hợp trả một số tiền cố định theo định kỳ

Ví dụ: một bất động sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 1.000 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 65.736.850 đồng trong thời hạn 15 năm, trả vào cuối năm, giả sử lãi suất ngân hàng là 10% /năm.

Hệ số trả nợ vay hàng năm:

Giá trị hiện tại của khoản trả góp là:

M = 65.736.850đ x 7,606 = 500.000.000,0 đ

Do đó giá bất động sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố thanh toán tăng 500.000.000đ. Giá trị thực sự của BĐS này là:

500.000.000 đ + 1.000.000.000 đ \= 1.500.000.000.đ

- Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đó bên bán hỗ trợ cho người mua [dưới hình thức cho vay] một khoản tiền là 640.000.000 đồng với mức lãi suất 8% trong khi lãi suất trên thị trường là 10%, thời hạn của hợp đồng vay là 15 năm.

Số tiền phải trả hàng năm theo lãi suất 8%:

640.000.000đ x 0,1168295 = 74.770.880 đ

Cũng số tiền phải trả hàng năm này nếu quy lại thành số tiền cho vay theo lãi suất 10%, thời hạn 15 năm sẽ là:

74.770.880 đ x 7,606 \= 568.713.590 đ

Vậy giá trị thực của thương vụ bán này là:

[800.000.000 đ - 640.000.000 đ ] + 568.713.590 đ \= 728,713.590 đ

Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất:

Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m2. Tìm mức giá đưa vào so sánh.

Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất [n năm]

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

[

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x [70 - n] x 1,2% ]

Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm.

Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau:

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm

20.000.000,0đ

[20.000.000,0đ x [70 - 50] x 1,2% ]

15.200.000,0đ

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm bằng 15.200.000đ/m2 là mức giá đưa vào so sánh.

Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập [không ràng buộc], tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.

đ] Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.

Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.

Giá trị tài sản không phải bất động sản.

Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.

Tình hình thị trường lúc giao dịch.

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.

Ví dụ:

Giao dịch 1 – Mua vào tháng 3/2007 với giá 1,5 tỷ đồng; bán lại vào 7/2008 1,62 tỷ đồng: tăng 10,8 %, khoảng 0,68% /tháng.

Giao dịch 2 – Mua vào tháng 4/2007 với giá 1,535 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,642 tỷ đồng: tăng 7,0%, khoảng 0,70 % /tháng.

Giao dịch 3 – Mua vào tháng 10/2007 với giá 1,480 tỷ đồng; bán lại vào tháng 2/2008 giá 1,520 tỷ đồng: tăng 2,7%, khoảng 0,67% /tháng.

Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng: 0,68%

Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus…

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

Qui hoạch

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.

Đặc điểm tài sản trên đất [ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ].

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

1.2 Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại

- Giá bán, thuê,

- Vị trí, khả năng sinh lời,

- Thời gian kinh doanh [một buổi hay cả ngày],

- Chiều rộng mặt tiền,

- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,

- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa [chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa],

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình,

- Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm,

- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác,

- Sự thuận tiện cho người mua hàng,

- Các yếu tố khác.

1.3 Văn phòng

- Giá thuê,

- Diện tích sử dụng,

- Địa điểm, vị trí,

- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,

- Hệ thống thông tin, liên lạc,

- Hệ thống ánh sáng,

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình,

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm,

- Dịch vụ vệ sinh, môi trường,

- Hệ thống bảo đảm an ninh,

- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu,

- Chất lượng quản lý,

- Điều kiện bán, thuê mướn,

- Các yếu tố khác.

1.4 Bất động sản công nghiệp

- Địa điểm, vị trí,

- Giá thuê,

- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải,

- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa,

- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư,

- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên,

- Địa hình đất,

- Tình trạng trật tự, trị an khu vực,

- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm,

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh,

- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận,

- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,

- Các yếu tố khác.

1.5 Trang trại

- Đất đai, mặt nước,

- Đặc tính pháp lý,

- Vị trí,

- Địa hình [dốc, bằng phẳng],

- Khí hậu và lượng mưa,

- Quy mô trang trại,

- Năng suất,

- Hệ thống tưới, tiêu,

- Đường vào và ra,

- Hàng rào và cổng,

- Đường nước và điện,

- Nhà cửa,

- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại,

- Các yếu tố khác.

2. Động sản: [tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…]

Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị.

- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu, …

- Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất…

Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo...

Phụ lục số 02

Phân tích và điều chỉnh theo yếu tố so sánh định lượng

và yếu tố so sánh định tính

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07]

1 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh định lượng

Yếu tố so sánh

Tài sản thẩm định giá

Tài sản so sánh

Giá bán

670 tr

750 tr

565 tr

700 tr

532 tr

1. Pháp lý

Sở hữu

2. Điều kiện tài chính

Thị trường

Ưu đãi

Thị trường

Mức điều chỉnh

- 50 tr

Giá điều chỉnh

620 tr

700 tr

565 tr

700 tr

532 tr

3. Điều kiện bán

Khách quan

Mức điều chỉnh

4. Điều kiện thị trường

- 3 tuần

- 1 tháng

- 1 năm

Tỷ lệ điều chỉnh

+ 10%

Mức điều chỉnh

+ 56,5

Giá điều chỉnh

620 tr

700 tr

621,5 tr

770 tr

585,2 tr

5. Đặc điểm tài sản 5. Đặc điểm tài sản

Vị trí

Tương đồng

Mức điều chỉnh

Kích thước [m2]

930

1.110

930

1.110

930

Mức điều chỉnh

- 80 tr

Garage

Không

Garage 2 xe

Không

Mức điều chỉnh

- 36 tr

Tầng hầm

Có

Không

Có

Không

Mức điều chỉnh

+ 70 tr

Giá điều chỉnh cuối cùng

654 tr

655,5 tr

654,0 tr

655,2 tr

Thống nhất mức giá chỉ dẫn

- Số lần điều chỉnh

- Điều chỉnh thuần

16 tr

96 tr

90,5 tr

46 tr

123,2 tr

Tỷ lệ

2,38%

12,8%

16,02%

6,57%

23,16%

- Điều chỉnh gộp

156 tr

236 tr

162,5 tr

186 tr

123,2 tr

Tỷ lệ

23,28%

31,46%

28,76 %

26,57 %

23,16%

2 . Điều chỉnh khi phân tích yếu tố so sánh theo định tính

Yếu tố so sánh

Tài sản thẩm định giá

Tài sản so sánh

Giá bán [trđ]

29.300,0

21.200,0

24.600,0

21.600,0

24.700,0

Diện tích

349 m2

276 m2

300 m2

248 m2

314 m2

Giá bán /m2 [trđ]

84,0

76,8

82,0

87,0

78,6

1. Vị trí

Tr. bình

Tốt hơn

Kém hơn

Trung bình

Tốt hơn

Kém hơn

Mức điều chỉnh

2. Giá thuê trung bình

135,63

137,78

127,01

135.63

139,93

123,40

Mức điều chỉnh

3. DT cho thuê /DTXD

88%

94%

93%

92%

89%

Mức điều chỉnh

4. Tỷ lệ cho thuê

90%

87%

85%

90%

95%

90%

Mức điều chỉnh

5. Tỷ lệ chi phí

Thị

trường

Thị trường

Cao hơn

Thị trường

Mức điều chỉnh

6. Bãi đâu xe

Tốt

Thấp hơn

Tốt

Mức điều chỉnh

Tổng điều chỉnh thuần

Âm [-]

Dương [+]

Âm [-]

Dương [+]

So sánh DD 87,0 trđ/m2 Âm [-]

So sánh AA 84,0 trđ/m2 Âm [-]

So sánh CC 82,0 trđ/m2 Âm [-]

So sánh EE 78,6 trđ/m2 Dương [+]

So sánh BB 76,8 trđ/m2 Dương [+]

Mức giá của tài sản cần thẩm định giá nằm ở khoảng giữa từ dương [+] chuyển sang âm [-] là 80,5 trđ/m2

Phụ lục số 03

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[Kèm theo Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07]

Ví dụ 1:

Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này [thuộc phường A và phường lân cận] có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:

Yếu tố so sánh

Thửa đất cần

thẩm định giá

Thửa đất

so sánh 1

Thửa đất

so sánh 2

Thửa đất

so sánh 3

Giá bán

Chưa biết, cần thẩm định giá

1,1 tỷ đ

980 triệu đ

1,35 tỷ đ

Tổng diện tích

56m2

50m2

49 m2

60m2

Giá bán/m2

Chưa biết, cần thẩm định giá

22 triệuđ/m2

20 triệuđ/m2

22,5 triệu đ/m2

Tình trạng

pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất

Đã cấp sổ đỏ

Lợi thế kinh doanh

Mặt ngõ 10m

Mặt ngõ 10 m

Mặt ngõ 8m

Giáp 2 mặt ngõ 8 m

Cơ sở hạ tầng

Điện ổn định, cấp nước tốt; thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to

Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Hướng

Tây

Đông

Đông Nam

Bắc

Cảnh quan

Nhìn ra khu

đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra khu

đông dân cư

Nhìn ra công viên

Điều kiện thanh toán

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Thanh toán tiền mặt làm 2 lần, 60% ngay khi mua, 40% sau đó 1 năm

Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua

Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m2.

- Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%.

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%.

- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%.

- Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm.

Lời giải:

1/ Phân tích thông tin thu thập

- Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau:

Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: [100% - 90%] / 90% = + 11,11%

Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: [100% - 105%]/105% = - 4,76%

- Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: [100% - 105%] / 105% = - 4,76%

- Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là [100% - 110%] / 110% = 9,09%.

- Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là:

Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: [90% - 95%] / 95% = - 5,26%

Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: [90% -100%] / 100% = - 10%

2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu [Market data grid]

Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh:

Yếu tố so sánh

Thửa đất

cần thẩm định giá

Thửa đất

so sánh 1

Thửa đất

so sánh 2

Thửa đất

so sánh 3

Giá bán

Chưa biết, cần thẩm định giá

1,1 tỷ đ

980 triệu đ

1,35 tỷ đ

Tổng diện tích

56m2

50m2

49 m2

60 m2

Giá bán/m2

Chưa biết

22 triệu đ/m2

20 triệu đ/m2

22,5triệu đ/m2

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Điều kiện

thanh toán

Trả ngay

Thanh toán 2 lần

Không điều chỉnh

Tỷ lệ điều chỉnh

- 0.07

Mức điều chỉnh

- 1,47 trđ

Giá sau điều chỉnh

20,53 tr đ/m2

Tình trạng

pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Chưa sổ đỏ

- 20 triệu đ/m2

22,5 triệu đ/m2

Mức điều chỉnh

+ 1 triệu đ/m2

Giá sau điều chỉnh

21,53 triệu đ/m2

Vị trí [Lợi thế

kinh doanh]

Ngõ 10m

Ngõ 8m

2 mặt ngõ 8 m

Tỷ lệ

100%

90%

105%

Tỷ lệ điều chỉnh

11.11%

- 4.76%

Mức điều chỉnh

+ 2,22 tr đ

- 1,07 tr đ

Cơ sở hạ tầng

Bị ngập khi mưa

Tốt

Tỷ lệ

100%

110%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 9,09%

Mức điều chỉnh

- 1,92 trđ/m2

Hướng

Tây

Đông

Đông Nam

Bắc

Tỷ lệ

90%

95%

100%

90%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 5,26%

- 10,0%

Mức điều chỉnh

-1,08 trđ/m2

-2,0 trđ/m2

D6

Cảnh quan

Nhìn ra dân cư

Dân cư

Công viên

Tỷ lệ

100%

105%

Tỷ lệ điều chỉnh

- 4,76%

Mức điều chỉnh

- 1,07 tr đ

Mức giá chỉ dẫn/m2

17,50 tr đ/m2

18,4 tr đ/m2

18,31 trđ/m2

Thống nhất mức giá chỉ dẫn

Số lần điều chỉnh

Số điều chỉnh thuần [tr đ]

4,40

1,60

4,19

Số điều chỉnh tuyệt đối

5,50

6,04

4,19

So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất [3], số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,6 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 6,04 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.

Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2

Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ

Làm tròn: 1.025 triệu đồng [Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng]

Ví dụ 2

Bất động sản [BĐS] cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 12 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành như sau:

- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng.

- BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng.

- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng.

- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng.

- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng.

Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá có các yếu tố khác nhau cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.

Lời giải:

Trước hết điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất.

* Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:

692 trđ – 20 trđ = 672 trđ

Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

672 trđ/ 84m2 = 8 trđ/m2

* Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BDS cần thẩm định giá:

360 trđ -10 trđ = 350 trđ

Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

350 trđ / 70m2 = 5trđ/m2

* Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:

717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ

Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất:

697,2 trđ/ 84m2 = 8,3 trđ/m2

* Đơn giá bán BĐS 4

189 trđ/ 42m2 = 4,5 trđ/m2

* Đơn giá bán BĐS 5

525 trđ/ 70m2 = 7,5 trđ/m2

Qua đối chiếu vị trí các tầng và vị trí chung cư cho thấy:

- BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3.

- BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt.

- BĐS cần thẩm định và BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư.

- BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư.

- BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư.

Qua so sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữa BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy:

Đơn giá bán:

Do vậy có thể ước tính đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt.

Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS1.

Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là:

8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268 triệu đồng

Ví dụ 3

Tài sản cần thẩm định giá là một lô hàng 80 máy bơm nước do Đài Loan sản xuất năm 2006, công suất bơm: 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy: 15m, chất lượng còn lại: 85%, mục đích thẩm định giá là đưa ra bán trên thị trường.

Qua thu thập thông tin trên thị trường có các thông tin vào thời điểm thẩm định giá như sau :

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất bơm 10m3/ giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 14.400.000 đ/ cái.

- Máy bơm nước cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2006 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 12m, chất lượng còn lại 85%, giá bán 8.300.000 đ/cái.

- Máy bơm cùng nhãn mác do Đài Loan sản xuất năm 2008 công suất 10m3/giờ, độ cao cột nước đẩy 15m, chất lượng mới 100%, giá bán 13.500.000 đ/cái.

- Giá máy bơm sản xuất năm 2006 bằng 80% giá máy sản xuất năm 2008 cùng đặc tính kỹ thuật;

- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;

- Giá máy bơm chất lượng còn lại 85% bằng 80% giá máy cùng năm sản xuất, cùng đặc trưng kỹ thuật có chất lượng 100%.

Lời giải:

- Đối chiếu máy bơm cần thẩm định giá và các máy bơm so sánh

Yếu tố so sánh

Máy bơm cần thẩm định giá

Máy bơm

so sánh 1

Máy bơm

so sánh 2

Máy bơm

so sánh 3

Năm sản xuất

2006

2008

- Chất lượng

85%

100%

85%

100%

- Độ cao cột nước

độ cao 15m

độ cao 12m

độ cao15m

- Công suất

10m3/giờ,

Giá bán

Cần xác định

14.400.000 đ

8.300.000 đ

13.500.000 đ

- Căn cứ vào các thông tin trên thị trường tiến hành điều chỉnh giá bán các máy thiết bị so sánh như sau:

Yếu tố so sánh

Máy bơm cần thẩm định giá

Máy bơm

so sánh 1

Máy bơm

so sánh 2

Máy bơm

so sánh 3

Giá bán

14.400.000 đ

8.300.000 đ

13.500.000 đ

Năm sản xuất

- 20%

Chất lượng

- 20%

100%

Độ cao cột nước

+ 25%

Công suất

Tổng mức điều chỉnh

- 20%

+ 25%

- 20%

Giá điều chỉnh [mức giá chỉ dẫn]

11.520.000đ

10.375.000đ

10.800.000đ

Từ các mức giá sau khi điều chỉnh [giá chỉ dẫn] của các máy bơm so sánh có thể ước tính giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh của 3 tài sản so sánh trên :

\=10.898.000đ

Giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định giá: 10.900.000 đ/cái [làm tròn].

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn số 08

Phương pháp chi phí

[Ký hiệu: TĐGVN 08]

[Ban hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính]

QUY ĐỊNH CHUNG

01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

02 - Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên [thời tiết, khí hậu…] làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản.

Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:

- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.

Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.

Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:

Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi [-] tổng chi phí [bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp], trừ đi [-] các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân [x] giá tại thời điểm cần thẩm định.

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân [x] giá tại thời điểm thẩm định.

NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

04 - Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.

05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

Đối với bất động sản

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế [mức độ giảm giá] của công trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế [mức giảm giá] khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng [+] kết quả bước 1 và kết quả bước 4.

Đối với máy, thiết bị

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị.

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ [-] kết quả bước 3.

06 - Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản

Đối với công trình xây dựng

- Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác

+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.

+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.

- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:

+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;

+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;

+ Phương pháp khảo sát số lượng [m2 xây dựng, m3 xây dựng…];

Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.

Đối với máy, thiết bị

Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy, thiết bị mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất.

07- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế.

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.

Đối với công trình xây dựng

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản [hao mòn kinh tế].

a1] Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.

Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.

Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng [bất động sản so sánh].

Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.

Bước 3: Ước tính chi phí [thay thế hoặc tái tạo] của công trình tương tự, mới 100%.

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá [bước 3 trừ [-] bước 2].

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế [bước 4: bước 3].

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả [năm] của công trình so sánh.

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình [bước 5: bước 6].

Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh.

Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.

Tuổi đời hiệu quả

Công thức: % khấu hao = ---- x 100

Tuổi đời kinh tế

Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình.

Công thức tính như sau:

H \=

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình .

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời hiệu quả; phương pháp tính toán hao mòn về giá trị công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

a2] Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi [như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…] dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất.

Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.

Ví dụ về phương pháp xác định hao mòn do lỗi thời chức năng của công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

a3] Hao mòn kinh tế [còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài] là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm [không khí, tiếng ồn, rác thải…], sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế...

Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:

- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.

- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm [không khí, tiếng ồn, rác thải], sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.

Đối với máy, thiết bị: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

b1] Việc ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị tương tự như ước tính hao mòn tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách:

- Cách 1: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản.

Tuổi đời hiệu quả

Hao mòn của tài sản = ---- x 100%

Tuổi đời kinh tế

- Cách 2: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, thiết bị.Công thức:

H \=

Trong đó :

H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ %

Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i

Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị

n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị

Ví dụ về phương pháp tính toán hao mòn về giá trị máy thiết bị tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

b2] Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị

Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này.

Phụ lục số 01

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời, phương pháp tính toán tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng, máy thiết bị

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[ Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08]

1. Xác định tuổi đời

Ví dụ: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau:

- Hoàn thành xây dựng vào năm 1990

- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm [đến năm 2060 bị phá bỏ]. Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm [chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS].

- Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.

- Năm 2008 tiến hành thẩm định giá.

Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau:

Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản [nhà + đất] là 68 năm [2058-1990]

Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản là 58 năm [2058-2000]

Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 10 năm.

Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình [mới 100%] đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm [2008-1990].

2. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng

Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ [sử dụng kỹ thuật so sánh].

Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm [gọi là bất động sản A]. Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau:

- Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng [gọi là BĐS so sánh thứ 1], và 3,1 tỷ đồng [BĐS so sánh thứ 2].

- Tuổi đời hiệu quả [số năm] của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm.

- Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% [sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A] là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng.

- Giá đất [qua điều tra thị trường] của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng,

Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước sau:

Bước

Trình tự

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh 2

Giá bán của bất động sản so sánh

[giá nhà + đất]

3,550

3,100

Giá trị của đất

2,485

2,015

Giá trị của nhà tại thời điểm thẩm định giá

[3 = 1-2]

1,065

1,085

Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự,

mới 100%

1,765

1,800

Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm thẩm định giá [5 = 4-3]

700

715

Tỷ lệ hao mòn lũy kế [6 = 5:4] [%]

39,66

39,72

Tuổi đời hiệu quả [năm]

Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà

[8 = 6:7] [%]

1,983

1,891

Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định

Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là 42,61%.

Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời.

Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời của một công trình có các thông tin sau:

Tuổi đời hiệu quả: 10 năm.

Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm.

Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình là 10 năm + 40 năm = 50 năm

Tuổi đời hiệu quả 10

Tỷ lệ hao mòn là: --- x 100 = ---- x 100 = 20%.

Tuổi đời kinh tế 50

Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng.

Một công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục như sau:

Khoản mục

Chi phí

Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp gaz

20.000.000đ

Thay thế bình đun nước nóng 20 lit

8.000.000 đ

Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn

32.000.000đ

Tổng chi phí

60.000.000đ

Trừ đi

Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ khi công trình mới xây dựng

30.000.000đ

Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng

30.000.000đ

3. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với máy, thiết bị

Ví dụ 1: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau: sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tuổi đời thực tế là 12 năm [tính đến thời điểm cần thẩm định giá].

Lời giải:

Tuổi đời hiệu quả 12

Tỷ lệ hao mòn là: --- x 100 = ---- x 100 = 67%.

Tuổi đời kinh tế 18

Ví dụ 2: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có các thông số sau:

Bộ phận

Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu

Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị

Giá trị hao mòn

Động cơ

20%

55%

11,0%

Khung gầm

15%

22,5%

Hệ thống điện

20%

10%

Hệ thống khác

10%

Lời giải:

Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA HI-AX là:

[20% x 55%] + [15% x 15%] + [5% x 20%] + [5% x 10%] = 48,5%

Phụ lục số 02

Ví dụ về phương pháp chi phí

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[ Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08]

Ví dụ 1:

Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 100m2 [4m x 25 m], diện tích sàn xây dựng: 150 m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m2.

Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:

- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m2 [5m x 16m]; diện tích sàn xây dựng 120m2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m2.

- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m2 [3m x 20m]; diện tích sàn xây dựng 180m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m2.

- BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m2 [5m x 30 m]; diện tích sàn xây dựng 200m2; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.

Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Chiều rộng:

Từ 3m đến 3,8m : 95%

Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100%

Từ 4m – 6m trở lên : 105%

- Chiều dài :

Từ 25m trở xuống : 100%

Từ trên 25 m đến 50m : 96,71%

- Quy mô diện tích :

Từ 60m2 đến 100m2 : 100%

Từ trên 100m2 đến 200m2 : 95%

Lời giải:

1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá

1.1 Phân tích giá bán BĐS 1

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

- Giá trị đất của BĐS 1

- Đơn giá đất của BĐS 1

1.2 Phân tích giá bán BĐS 2

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2

- Giá trị phần đất của BĐS 2

- Đơn giá đất của BĐS 2

1.3 Phân tích giá bán BĐS 3

- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3

- Giá trị đất của BĐS 3

1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 3

1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh

Yếu tố so sánh

BĐS cần thẩm định giá

BĐS 1

BĐS 2

BĐS3

Diện tích đất

100m2

80m2

60m2

150m2

Chiều rộng

Chiều dài

25m

16m

20m

30m

Đơn giá đất

Cần xác định

5,25 triệu đ

4,75 triệu đ

4,828 triệu đ

Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường:

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76% [100% - 100%/ 105%].

- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% [100%/ 95% - 100%].

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76% [100% - 100%/ 105%]; nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % [100%/ 96,71% - 100%] và về quy mô diện tích 5,26 % [100%/ 95% - 100%].

Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.

Yếu tố so sánh

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3

Đơn giá đất

5,25 triệu đ/m2

4,75 triệu đ/m2

4,828 triệu đ/m2

Chiều rộng

- 4,76 %

+ 5,26 %

- 4,76 %

Chiều dài

+ 3,41%

Quy mô diện tích

+ 5,26%

Tổng % điều chỉnh

- 4,76%

+ 5,26%

+ 3,91%

Đơn giá đất sau điều chỉnh [mức giá chỉ dẫn]

5 triệu đ/m2

5,016 triệu đ/m2

Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m2. Từ đó có thể ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá khoảng 5,0 trđ /m2.

1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá

5.000.000 đ/m2 x 100m2 \= 500.000.000 đ

2. Giá trị tài sản trên đất:

1.800.000 đ/m2 x 0,80 x 150m2 \= 216.000.000 đ

3. Giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá:

500.000.000 đ + 216.000.000 đ \= 716.000.000 đ

Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt [di động] của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau:

Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:

- Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.

- Các bộ phận còn lại [kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ...] do ABB thiết kế và sản xuất.

Tính năng kỹ thuật:

- Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.

- Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m3/giờ.

- Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.

Lời giải:

1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động [mới 100%] do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại công ty X như sau:

Khoản mục

Thành tiền

Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại [thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%]

Giá vốn nhập: 516.000.000 đ

Trong đó: Giá nhập CIF:

310.000 USD x 16.500đ/USD = 511.000.000 đ

Chi phí vận chuyển:

5.000.000đ

Chi phí trực tiếp [sản xuất, chế tạo phần thiết bị trong nước], trong đó:

800.000.000đ

- Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu

370.000.000đ

- Chi phí máy, thiết bị

- Chi phí nhân công

220.000.000đ

310.000.000đ

Chi phí quản lý phân xưởng

120.000.000đ

Chi phí quản lý xí nghiệp

130.000.000đ

Giá thành sản xuất [1+ 2 + 3 + 4]

1.566.000.000đ

Lợi nhuận [10% giá thành]

156.000.000đ

Chi phí lắp đặt

23.000.000đ

Gía bán tại nhà máy

1.745.000.000đ

2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng:

Tuổi đời hiệu quả 6 năm

Tỷ lệ hao mòn = ---- = - = 20%

Tuổi đời kinh tế 30 năm

3. Giá trị của trạm trộn bê tông:

1.745.000.000đ x [100%-20%] = 1.396.000.000đ

Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ [một tỷ bốn trăm triệu đồng].

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn số 09

Phương pháp thu nhập

[Ký hiệu: TĐGVN 09]

[Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính]

QUY ĐỊNH CHUNG

01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản [quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập] để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.

Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn [tỷ suất hoàn vốn nội bộ] hoặc tỷ suất thuế thực.

Tỷ suất thu hồi vốn [tỷ suất hoàn vốn nội bộ]: là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu [NPV = 0].

Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với giá thị trường của chính tài sản đó.

Giá trị tài sản thu hồi [giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư]: là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi [tại thời điểm cuối kỳ đầu tư] thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.

Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sản thu hồi tùy thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thông tin có được.

NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

04 – Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

04.1 Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.

04.2 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại [giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá] của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.

05 - Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư [bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính] mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản [mang lại thu nhập], khả năng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.

06- Ước tính tỷ suất vốn hoá, tỷ suất chiết khấu:

Việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu tùy theo đặc điểm cụ thể của tài sản và dữ liệu thông tin trên thị trường.

Ví dụ về việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu xem phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

07 - Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

7.1 Nội dung: Vốn hoá trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm. Việc chuyển hoá này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

7.2 Công thức:

hoặc: V = I x GI

Trong đó: V : giá trị tài sản

I : thu nhập ròng trong một năm,

R: tỷ suất vốn hoá,

GI: hệ số thu nhập [GI = 1/R].

7.3 Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hoá thích hợp.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.

7.3.1 Ước tính thu nhập từ tài sản:

Vốn hoá trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng [PGI], tổng thu nhập thực tế [EGI], thu nhập hoạt động ròng [NOI], thu nhập từ vốn chủ sở hữu [EI], thu nhập từ vốn vay [MI], thu nhập từ đất [LI] hay thu nhập từ công trình [BI].

7.3.1.1 Xác định thu nhập ròng mang lại từ cho thuê tài sản theo công thức sau:

Thu nhập hoạt động ròng [NOI]

Tổng thu nhập tiềm năng [PGI]

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản [chi phí hoạt động]

7.3.1.2 Tổng thu nhập tiềm năng [PGI]

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê [tỷ lệ lấp đầy] là 100% công suất thiết kế.

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.

Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

Đối với bất động sản:

- Tương tự về mục đích sử dụng,

- Tương tự về hệ số sử dụng đất,

- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình,

- Tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng.

Đối với máy thiết bị:

- Tương tự về loại máy, thiết bị,

- Tương tự về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu,

- Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa,

- Tương tự về mức độ hao mòn.

7.3.1.3 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống [không có khách thuê] nhân [x] tổng thu nhập tiềm năng từ [cho thuê] tài sản.

Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống [không có khách thuê] và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

7.3.1.4 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản

Đối với bất động sản: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

w Chi phí trực tiếp: là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:

- Chi phí về thuế bất động sản,

- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.

w Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay it. Ví dụ:

- Chi phí quản lý,

- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh,

- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ,

- Dọn vệ sinh, duy tu,

- Chi phí tân trang.

Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy, thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị có thể hoạt động bình thường.

Ví dụ về phương pháp xác định thu nhập ròng mang lại [từ cho thuê] tài sản tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.

7.3.2 Xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập

Tỷ suất vốn hoá thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá

Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Tỷ suất vốn hoá

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro

Phụ phí rủi ro

Trong đó:

- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.

Khi xác định tỉ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cở sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê.

Phương pháp 2 [phương pháp đầu tư]: xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau :

M x Rm + [1-M] x Re = R0

Trong đó :

R0 : tỷ suất vốn hóa,

M: tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản,

[1-M]: tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản,

Rm: tỷ suất thu hồi vốn,

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.

Phương pháp 3 [phương pháp so sánh]: tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

Ví dụ về các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.

08- Phương pháp dòng tiền chiết khấu [ DCF]

8.1 Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.

8.2 Công thức

· Trường hợp dòng tiền không đều

Trong đó: V : Giá trị thị trường của tài sản,

CFt : Thu nhập năm thứ t,

Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

n : Thời gian nắm giữ tài sản,

r : tỷ suất chiết khấu.

· Trường hợp dòng tiền đều

8.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

Bước 2: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.

Bước 3: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.

Bước 4: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.

Phụ lục số 01

Ví dụ về xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa

[Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa]

[Kèm theo Tiêu chuẩn số 09 - TĐGVN 09]

1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản

Ví dụ:

Một chung cư gồm có :

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000 đ/tháng/đơn nguyên;

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được cho thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên.

- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:

Đơn nguyên một phòng ngủ

10 x 3.200.000 đx 12 tháng

\= 384.000.000,0đ

Đơn nguyên hai phòng ngủ

10 x 4.800.000đ x 12 tháng

\= 576.000.000,0 đ

Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê

\= 960.000.000,0 đ

- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

Chung cư

Số đơn nguyên

Số đơn nguyên có khách thuê

Số đơn nguyên bỏ trống

Tỷ lệ trống [%]

7,1

6,8

9,1

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%

Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0%

Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là:

960.000.000 đ – [960.000.000 x 10%] = 864.000.000,0 đ

- Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:

Chung cư

Chi phí

Tổng thu nhập thực tế

Tỷ lệ [%]

319.000.000

912.000.000

35,0

412.000.000

1.190.000

34,6

336.000.000

933.300.000

36,0

Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư

cần định giá

864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ

Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là:

864.000.000,0 đ - 302.000.000đ \= 562.000.000 đ

2. Xác định tỷ suất chiết khấu

Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:

- Tỉ lệ an toàn: là tỉ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá.

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.

Khi xác định tỉ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định.

Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư

Trong phương pháp này, tỉ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn do nhà đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

Lời giải:

Xác định tỷ suất chiết khấu như sau:

- Chi phí tiền vay ngân hàng:

660 triệu đồng x 5%/ năm = 33 triệu đồng

- Thu nhập từ vốn tự có:

340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng

Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:

33 triệu đồng + 27,2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng

- Tỷ suất chiết khấu năm:

60,2 / 1.000 = 0,0602 hay 6,02%

Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất 7%/ năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

Lời giải:

- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%

- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75%

- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50%

Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% +2,50% = 6,5%

Phương pháp 3: Phương pháp so sánh

Ví dụ : cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động sản B, C và D tương tự với bất động sản A như sau:

Giao dịch thành công

Thu nhập ròng sau

thuế và khấu hao

[triệu đồng]

Giá bán

[triệu đồng]

Tỉ suất vốn hóa

[%]

1.400

10.000

14,0

1.260

8.8700

14,21

1.600

11.500

13,91

Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:

[0.14 +0.1421+0.1391]:3 = 0.1404 [làm tròn 14,0%]

Nếu thu nhập ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.

2. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ [IRR] là tỷ suất chiết khấu r mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập tương lai của một dự án đầu tư bằng giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0.

- Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử - sai:

+ Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0

+ Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2

Tiêu chuẩn số 07

D6

Phụ lục số 01

Phụ lục số 02

Phụ lục số 03

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh

D6

Giá bán

Máy bơm

Máy bơm

Giá bán

8.300.000 đ

13.500.000 đ

Tổng mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh [mức giá chỉ dẫn]

11.520.000đ

10.375.000đ

10.800.000đ

Tiêu chuẩn số 08

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời, phương pháp tính toán tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng, máy thiết bị

2. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng

Giá bán của bất động sản so sánh

Giá trị của đất

Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng.

3. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với máy, thiết bị

Động cơ

Ví dụ về phương pháp chi phí

Tiêu chuẩn số 09

- Tương tự về mục đích sử dụng,

- Tương tự về hệ số sử dụng đất,

- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình,

- Tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng.

- Tương tự về loại máy, thiết bị,

Bài Viết Liên Quan

Toplist mới

Bài mới nhất

Chủ Đề