Thủ tục chuyển nhượng tài sản chung là bất động sản
Luật sư cho tôi hỏi :chồng tôi trước có mua chung đất với anh của vợ cũ 1 mảnh đất 150m2 [ thuộc đất biệt thự ] . Bây giờ chồng tôi muốn bán 1 nửa của mình [ vì 2 vợ chồng chia tay ] thì chồng tôi cần những thủ tục như thế nào ?Mảnh đất chung của 2 gia đình đứng sổ đỏ đứng tên chồng tôi và tên anh vợ cũ của chồng tôi . Tôi xin chân thành cảm ơn!
=> Tư vấn thủ tục chuyển nhượng bất động sản, gọi19006169
Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới công ty Luật Minh Gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu của chị như sau:
Như chị trình bày, thì thửa đất 150m2 trên thuộc sở hữu chung hợp nhất của chồng chị và anh vợ cũ của chồng chị.
Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”
Trước tiên bạn cần xác định phần quyền của chồng chị trong khối tài sản đó, nếu là sở hữu chung mà trong đó xác định rõ phần của mỗi bên thì chồng chị có thể bán luôn phần của chồng chị, người anh có quyền ưu tiên mua. Nếu tài sản là sở hữu hợp nhất không phân chia theo phần thì nếu muốn chuyển nhượng phần tài sản của chồng chị trong khối tài sản chung thì chồng chị có thể thỏa thuận với người anh vợ cũ để chia, nếu không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.
Sau khi hoàn tất thủ tục trên, chồng chị và người mua cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này….".
Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, thì:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. [giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hợp đồng chuyển nhượng; chứng minh thư của các bên [bản sao có công chứng, chứng thực,...]]
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a] Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b] Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c] Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án [sau đây gọi là chuyển quyền] thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a] Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b] Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Trước tiên bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sau khi bạn được tách thửa và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đát thì có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng và đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để tiến hành thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Thủ tục chuyển nhượng tài sản chung là bất động sản.Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệluật sư tư vấntrực tuyến - Số điện thoại1900.6169để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng
Luật gia Nguyễn Ngọc Ánh – Công ty Luật Minh Gia.
Tài sản của doanh nghiệp, thủ tục và cách giải quyết chuyển nhượng tài sản đó.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, công ty của tôi có một ngôi nhà 100m2, nay công ty tôi bán tài sản đó cho một cá nhân thì có được không? Công ty tôi phải thực hiện thủ tục gì và giải quyết như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp năm 2014, tài sản góp vốn của công ty gồm có:
1. Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
2. Quyền sở hữu trí tuệ được sử dụng để góp vốn bao gồm quyền tác giả, quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng và các quyền sở hữu trí tuệ khác theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp đối với các quyền nói trên mới có quyền sử dụng các tài sản đó để góp vốn.
[theo quy định tại Điều 35, Luật Doanh nghiệp 2014]
Điều này cho thấy, quyền sử dụng đất ngôi nhà 100m2 của công ty bạn là tài sản góp vốn của công ty nếu đã được các thành viên của công ty chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn theo quy định tại Điều 36, Luật Doanh nghiệp 2014:
1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:
a] Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
b] Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản.
Biên bản giao nhận phải ghi rõ tên và địa chỉ trụ sở chính của công ty; họ, tên, địa chỉ thường trú, số Thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác, số quyết định thành lập hoặc đăng ký của người góp vốn; loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty; ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty;
c] Cổ phần hoặc phần vốn góp bằng tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng chỉ được coi là thanh toán xong khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã chuyển sang công ty.
2. Tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của chủ doanh nghiệp tư nhân không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp.
3. Thanh toán mọi hoạt động mua, bán, chuyển nhượng cổ phần và phần vốn góp và nhận cổ tức của nhà đầu tư nước ngoài đều phải được thực hiện thông qua tài khoản vốn của nhà đầu tư đó mở tại ngân hàng ở Việt Nam, trừ trường hợp thanh toán bằng tài sản.]
Tuy nhiên, trong trường hợp công ty của các bạn đã ra quyết định giải thể thuộc một trong các trường hợp luật định tại Điều 201, Luật Doanh nghiệp 2014:
1. Doanh nghiệp bị giải thể trong các trường hợp sau đây:
a] Kết thúc thời hạn hoạt động đã ghi trong Điều lệ công ty mà không có quyết định gia hạn;
b] Theo quyết định của chủ doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân, của tất cả thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh, của Hội đồng thành viên, chủ sở hữu công ty đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, của Đại hội đồng cổ đông đối với công ty cổ phần;
c] Công ty không còn đủ số lượng thành viên tối thiểu theo quy định của Luật này trong thời hạn 06 tháng liên tục mà không làm thủ tục chuyển đổi loại hình doanh nghiệp;
d] Bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác và doanh nghiệp không trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan trọng tài. Người quản lý có liên quan và doanh nghiệp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này cùng liên đới chịu trách nhiệm về các khoản nợ của doanh nghiệp.
thì theo quy định tại Điều 205, Luật Doanh nghiệp 2014 các hoạt động bị cấm kể từ khi có quyết định giải thể bao gồm:
1. Kể từ khi có quyết định giải thể doanh nghiệp, nghiêm cấm doanh nghiệp, người quản lý doanh nghiệp thực hiện các hoạt động sau đây:
a] Cất giấu, tẩu tán tài sản;
b] Từ bỏ hoặc giảm bớt quyền đòi nợ;
c] Chuyển các khoản nợ không có bảo đảm thành các khoản nợ có bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp;
d] Ký kết hợp đồng mới trừ trường hợp để thực hiện giải thể doanh nghiệp;
đ] Cầm cố, thế chấp, tặng cho, cho thuê tài sản;
e] Chấm dứt thực hiện hợp đồng đã có hiệu lực;
g] Huy động vốn dưới mọi hình thức.
2. Tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, cá nhân có hành vi vi phạm khoản 1 Điều này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, việc bán ngôi nhà có diện tích 100m2 có thể được hiểu là tẩu tán tài sản hay huy động vốn từ việc bán ngôi nhà đó đều bị nghiêm cấm. Còn trong trường hợp công ty của các bạn đang hoạt động ổn định, các bạn hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch bán tài sản đó theo quy định tại điểm a, khoản 2, điều 174, Luật Đất đai 2013: “2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;”
và theo quy định tại khoản 1, điều 177, Luật Đất đai 2013: “1. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này trong các trường hợp sau đây:
a] Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b] Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Để thực hiện giao dịch bán ngôi nhà có diện tích 100m2 trong trường hợp công ty của các bạn được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, điều kiện tiên quyết là phải thỏa mạn các điều kiện được quy định tại điều 189, Luật Đất đai 2013: “Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm:
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
a] Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b] Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a] Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b] Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c] Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”
Tiếp đến là định tài sản góp vốn theo quy định tại điều 37, Luật Doanh nghiệp 2014:
1. Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
2. Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
3. Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận.
Trường hợp nếu tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời, liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Do bạn không nói rõ loại hình doanh nghiệp của bạn nên chúng ta sẽ xét từng trường hợp theo quy định của pháp luật:
- Đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, thì đây không phải giao dịch cần Hội đồng thành viên thông qua [điều 67, Luật Doanh nghiệp 2014] mà thuộc quyền quyết định của thành viên góp tài sản đó [khoản 6, điều 50, Luật Doanh nghiệp 2014]
- Đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, thì đây là giao dịch thuộc quyền quyết định của chủ sở hữu công ty [điều 75, Luật Doanh nghiệp 2014], trong trường hợp chủ sở hữu công ty chuyển nhượng, tặng cho một phần vốn điều lệ cho tổ chức hoặc cá nhân khác hoặc công ty kết nạp thêm thành viên mới, công ty phải tổ chức hoạt động theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên hoặc công ty cổ phần và đồng thời thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp với Cơ quan đăng ký kinh doanh trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc kết nạp thành viên mới. [theo khoản 1, điều 77, Luật Doanh nghiệp 2014].
- Đối với Doanh nghiệp nhà nước thì quyền quyết định việc thực hiện giao dịch này thuộc về hội đồng thành viên của công ty [điều 91, Luật Doanh nghiệp 2014]
- Đối với Công ty cổ phần quyền quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty nếu Điều lệ công ty không quy định một tỷ lệ hoặc một giá trị khác thuộc về Đại hội đồng cổ đông [theo quy định tại điểm d, khoản 2, điều 135, Luật Doanh nghiệp 2014] hoặc thuộc quyền của Hội đồng quản trị chấp thuận các hợp đồng và giao dịch có giá trị nhỏ hơn 35% tổng giá trị tài sản doanh nghiệp ghi trong báo cáo tài chính, gần nhất hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty. Trường hợp này, người đại diện công ty ký hợp đồng phải thông báo các thành viên Hội đồng quản trị, Kiểm soát viên về các đối tượng có liên quan đối với hợp đồng, giao dịch đó; đồng thời kèm theo dự thảo hợp đồng hoặc nội dung chủ yếu của giao dịch. Hội đồng quản trị quyết định việc chấp thuận hợp đồng hoặc giao dịch trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo trừ trường hợp Điều lệ công ty quy định một thời hạn khác; thành viên có lợi ích liên quan không có quyền biểu quyết [theo quy định tại khoản 2, điều 162, Luật Doanh nghiệp 2014]
- Đối với Công ty hợp danh, quyền quyết định việc vay và huy động vốn dưới hình thức khác, cho vay với giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% vốn điều lệ của công ty, trừ trường hợp Điều lệ công ty quy định một tỷ lệ khác cao hơn hoặc quyết định mua, bán tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn vốn điều lệ của công ty, trừ trường hợp Điều lệ công ty quy định một tỷ lệ khác cao hơn thuộc về Hội đồng thành viên [theo quy định tại điểm e,g, khoản 3, điều 177, Luật Doanh nghiệp 2014] và cũng có thể thuộc quyền quyết định của thành viên góp vốn đối với phần vốn góp của họ [theo quy định tại điểm d, khoản1, điều 182, Luật Doanh nghiệp 2014]
- Đối với Doanh nghiệp tư nhân thì mọi hoạt động điều hành đều thuộc quyền quyết định của chủ doanh nghiệp theo quy định tại điều 185, Luật Doanh nghiệp 2014.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.