Có nên đầu tư mua chung cư cho thuê

Bài viết dưới đây là chia sẻ của chị Lê Hoài Anh, một doanh nhân đang sống tại Sài Gòn, về chính trải nghiệm của chị.

Tháng 3/2014, tôi bắt đầu đóng tiền cọc mua 2 căn hộ 130 m2, giao thô sau 2 năm. Giá mua kể cả thuế là 4,57 tỷ đồng một căn, tiền đóng theo tiến độ tới khi giao nhà.

Tháng 3/2016, tôi đóng đủ tiền và nhận nhà. Mọi chuyện đều tốt đẹp vì chủ đầu tư uy tín, nhà xây chất lượng tốt, khu dân cư hiện hữu đầy đủ tiện nghi bậc nhất Việt Nam. Tính đến hôm nay (giữa tháng 11/2017), khi vừa bán xong nhà là đúng 20 tháng kể từ hôm bàn giao.

Với mỗi căn, nếu không mua nhà mà gửi tiết kiệm 4,57 tỷ thì số tiền lãi gửi tiết kiệm trong 20 tháng là 570 triệu. Vậy nếu không mua căn chung cư mà gửi tiết kiệm thì tổng tiền tôi có cho đến tháng 11 này sẽ là 5,32 tỷ.

Tôi vừa ký bán căn hộ ấy 4,8 tỷ xong và trả phí môi giới 40 triệu đồng. Tôi bán không phải vì thiếu tiền. Tiền mua căn hộ này tôi không vay ngân hàng đồng nào. Sau khi trừ phí môi giới, tôi còn có 4,76 tỷ. Trong khi đó, căn hộ của tôi cũng không dễ bán. Sau khi rao cả nửa năm tôi mới bán được.

Mua căn hộ so với gửi tiết kiệm, tôi đã thiệt hại 560 triệu, con số không nhỏ so với khoản bỏ ra.

Tại sao tôi lại không hoàn thiện căn hộ của mình rồi cho thuê? Lại làm một bài toán nữa xem kênh cho thuê có lợi hay không. Căn hộ của tôi là căn hộ thô, giá 4,57 tỷ. Nếu muốn cho thuê được giá, tôi cần bỏ ngay 1,1 tỷ đồng để hoàn thiện. Vậy là vốn tôi cần bỏ ra là 5,67 tỷ đồng. Giá tôi cho thuê được 1.300 USD mỗi tháng (khoảng 29,5 triệu đồng). Trừ phí môi giới (khoảng 18 triệu đồng), trừ thuế thì tôi thu được 300 triệu một năm. Tỷ suất lợi nhuận so với vốn của tôi đạt được khi cho thuê nhà sẽ là 0,5% một tháng, tức là 6% một năm. Trong khi nếu gửi ngân hàng, lãi suất tôi có được là 7,3-7,5% năm.

Đó là chưa kể trong 5 năm tới không phải lúc nào cũng có khách thuê nhà. Theo kinh nghiệm nhiều năm cho thuê bất động sản của tôi thì với lượng khách chuyển tới, chuyển đi, bạn kín được tầm 55 tháng tới 57 tháng là cùng, như vậy là lại mất tầm 5% số tiền cho thuê thu được. Điều ai cũng biết là sau 5 đến 6 năm cho thuê nhà, bạn lại phải bỏ ít nhất tầm vài trăm triệu đồng để sửa chữa thay mới trang thiết bị căn hộ nữa thì may ra mới giữ giá cho thuê được. Lại đầu tư tiếp, vậy trừ khấu hao rồi chắc chắn bạn thu về 4,5-5% lợi nhuận trên vốn là cùng.

Tính toán kỹ lưỡng tôi bèn bán luôn hai căn hộ, không kinh doanh cho thuê nữa.

Lê Hoài Anh

Ông Sơn, một nhà đầu tư nhiều năm, cho biết cuối năm 2019 mua 2 căn hộ với tổng vốn đầu tư 5 tỷ đồng tại phường Phước Long B, quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức. Hai căn này được môi giới chào hàng có pháp lý hoàn chỉnh, đã ra sổ hồng, dự án có nhiều cây xanh, gần chợ và trường học, giao thông thuận tiện. Với mức giá cho thuê cách đây 3 năm đạt 9 triệu đồng một căn mỗi tháng, giữ lâu dài giá nhà còn tiếp tục tăng. Khi đó, ông Sơn tự tin suất đầu tư này an toàn, vừa có dòng tiền đều đặn hàng tháng, vừa có cơ hội sinh lời trong tương lai.

Tuy nhiên, Covid-19 ập đến, thị trường căn hộ cho thuê tại dự án ế ẩm dần trong năm 2020. Đến 2021, tình hình tệ hơn, nhà bỏ trống cả quý mới kiếm được khách, giá thuê xuống còn 6,5-7 triệu đồng một tháng nhưng người thuê vẫn đòi giảm thêm những tháng đầu. Sau vài đợt bị khách trả nhà sớm hơn hợp đồng, ông Sơn tính chuyện bán chung cư, chuyển tiền sang kênh đầu tư khác.

Tháng 10/2021, ông gửi môi giới rao bán nhà, đến cuối quý I/2022 mới có khách mua. "Mấy năm qua nguồn thu từ cho thuê nhỏ giọt, phí môi giới ăn vào không còn bao nhiêu. Bán nhà xong, trừ đi thuế phí chỉ lãi 250 triệu đồng cho cả 2 căn hộ, kém xa đất nền nóng sốt suốt mùa dịch", ông nhẩm tính.

Ông Sơn không phải là trường hợp cá biệt loại bỏ bài toán mua căn hộ cho thuê ra khỏi danh mục đầu tư. Bà Thy, ngụ khu Nam Sài Gòn, từng có 7 năm buôn chung cư cho hay, từ năm 2021 đến cuối quý I/2022, bà đã xả 4 căn hộ cho thuê tại quận 7 và huyện Nhà Bè vì tỷ suất lợi nhuận trên vốn của kênh này ngày càng kém.

Theo bà Thy, giá thuê chung cư xuất hiện đà giảm từ năm 2019 và lao dốc mạnh giai đoạn 2020-2021. Thị trường này phục hồi chậm chạp trong những tháng đầu năm 2022 đến nay. Khách thuê không ổn định hay trả nhà sớm, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt khoảng 4% một năm.

Bà Thy cho biết, đầu tư căn hộ giá vốn khoảng 3 tỷ đồng trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 từ năm 2018 đến nay, giá thuê cao điểm chỉ khoảng 12 triệu đồng một tháng. Thế nhưng giai đoạn 2020-2021, giá thuê giảm 20-30% nên lợi nhuận thậm chí còn thấp hơn mức 4%.

Thị trường nhà chung cư khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

"Biên lợi nhuận của căn hộ cho thuê xấp xỉ với ước tính mức lạm phát năm 2022. Giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp cũng chỉ tăng trên dưới 10% một năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40% một năm, thậm chí cao hơn. Vì nhiều điểm bất lợi, tôi quyết định rút khỏi thị trường này", bà Thy cho hay.

Có 5 năm trải qua những biến động của thị trường căn hộ cho thuê, ông Vinh ngụ tại TP Thủ Đức chia sẻ, từng tranh mua căn hộ tại dự án đại đô thị ở quận 9 đoạn giáp với Đồng Nai vì quy hoạch đẹp như Singapore. Thế nhưng, nhà mua 2 tỷ đồng, giá thuê nhà mới, nội thất cơ bản 6,5-7 triệu đồng một tháng vẫn bị khách chê đắt nên ế dài. Hơn nữa, mua giữ gần 3 năm bán lại chỉ lời 130 triệu đồng sau khi trừ thuế phí.

"Với dòng vốn khoảng 2 tỷ đồng này, nếu tôi mua đất nền, sau 3 năm ít nhất cũng lãi gấp đôi. Tôi gạch tên kênh đầu tư căn hộ cho thuê khỏi danh mục từ năm 2022", ông Vinh nói.

Tổng giám đốc công ty bất động sản có trụ sở tại quận 1, TP HCM xác nhận, đầu tư căn hộ cho thuê 10 năm trước còn dễ kiếm tiền, giá cho thuê cao (biên lợi nhuận ước đạt trung bình 5-6% một năm) trong khi dòng vốn bỏ ra không quá lớn. Nếu nắm giữ tài sản lâu dài còn có thể trông đợi vào lãi kép là căn hộ lên giá.

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, do ảnh hưởng của Covid-19, giá thuê căn hộ sụt giảm. Năm 2022, đầu tư căn hộ cho thuê không còn hấp dẫn khi giá mua vào đã ở ngưỡng quá cao.

CEO này nhận xét, tốc độ lên giá của căn hộ mới ngày càng leo thang dẫn đến chi phí vốn bỏ ra lớn dần. Giá đầu vào cao nhưng giá cho thuê không tăng và nhiều nơi giá thuê còn giảm. "Bây giờ đầu tư chờ giá lên là chính nhưng đối với thị trường căn hộ, tốc độ tăng giá hàng cũ chậm hơn so với các phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự. Thêm nữa, hiện thời gian chờ khách thuê khá lâu, giá nhân công để decor lại sau khi khách trả nhà cao hơn trước", ông đánh giá.

Có hơn một thập niên tư vấn bất động sản, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định, mô hình đầu tư căn hộ chung cư cho thuê bắt đầu từ 2010-2012 với các dự án nhà cao cấp. Thị trường này nở rộ giai đoạn 2014-2016 (với các dự án bàn giao ở quận 2, 7) và đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018, thời điểm nguồn cung căn hộ bùng nổ.

Ông Kiên phân tích, dễ nhận thấy, trong giai đoạn 2010-2015, lãi vốn (chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bất động sản ở hầu hết phân khúc gần như đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Do đó, mô hình đầu tư có thêm thu nhập từ dòng tiền cho thuê thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Nhờ thuận lợi trên, cộng thêm nguồn cung trên thị trường chưa nhiều, giá mua căn hộ chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản đạt mức 6% một năm, xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng, trong khi vẫn sở hữu được bất động sản, nhà đầu tư không phải giữ tiền mặt, không lo bị trượt giá. Thậm chí, có nhiều chủ đầu tư còn tung ra các bài toán thu nhập tối đa từ việc cho thuê căn hộ có thể đạt ngưỡng 6,2-7% một năm khiến thị trường căn hộ cho thuê tăng sức nóng.

Thế nhưng, theo ông Kiên, 2016 - 2018 là giai đoạn thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở tất cả phân khúc. Đất nền ở vùng ven và những tỉnh xa tăng 2-3 lần, nhà phố - phân khúc thường có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2-2,5 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi đã được bàn giao, giá tăng không đáng kể so với mức trượt giá hàng năm khiến nhà đầu tư dần "lạnh nhạt" với thị trường đầu tư căn hộ cho thuê.

Khi dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp nổi sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác (ví dụ chung cư có thu nhập cho thuê 6% một năm, trong 5 năm đạt mức tăng giá 30%, vẫn kém xa các phân khúc đất nền nhà phố tăng ít nhất từ 200% trở lên). Do đó, nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng chuyển dần sang các phân khúc cho lợi nhuận cao hơn.

Ông Kiên xác nhận, thời điểm 2012-2014 chung cư trung - cao cấp chỉ có giá 35-40 triệu đồng một m2 nhưng từ năm 2018 có giá 50-60 triệu đồng một m2 và hiện lên ngưỡng cao hơn, trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp. Đó là chưa kể nguồn cung căn hộ chung cư bàn giao hoàn thiện lũy tiến theo năm xuất hiện ngày càng nhiều cũng góp phần đẩy giá cho thuê đi xuống. Từ năm 2019 trở đi, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê giảm xuống còn 3,5-4,5% một năm tùy vị trí và phân khúc...

Khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các chủ căn hộ cho thuê cũng phải cạnh tranh nhau gay gắt trong việc trang bị vật dụng này. Khác với các vật dụng do chủ nhà vừa sử dụng cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, còn nếu cho khách thuê dùng sẽ mau hư hỏng xuống cấp. Và sau 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với vấn đề "xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới", điều mà khi tính toán tỷ suất lợi nhuận họ chưa nghĩ tới.

Ông Kiên nhìn nhận, trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, những nhà đầu tư ưa chuộng dòng tiền cho thuê đã dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời hoàng kim của 5-10 năm trước. Dịch bệnh bùng phát từ đầu 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm và góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào.

Vũ Lê