Công ty bất động sản là gì

Kinh doanh bất động sản là gì? Các loại bất động sản được kinh doanh và hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là gì

Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:

– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản [sau đây gọi là bất động sản] bao gồm:

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản

– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung bài viết Kinh doanh bất động sản là gì theo quy định pháp luật, LawKey gửi tới bạn đọc, nếu có thắc mắc liên hệ LawKey để được giải đáp.

Xem thêm: Điều kiện kinh doanh bất động sản

Các bước thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Mục lục bài viết

• 1. Quy định chung về bất động sản
• 2. Cách phân loại, xác định bất động sản
• 3. Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật
• 4. So sánh động sản và bất động sản ?
• 5. Ý nghĩa của sự phân biệt động sản và bất động sản là gì ?

1. Quy định chung về bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a] Đất đai;

b] Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c] Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d] Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Một trong những cách phân loại vật [tài sản] được xem là chính thống, quan trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới là tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được". Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa. Đất đai [mảnh đất] với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất.

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản. Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó. Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện.

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra [hầm, mỏ] hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất [cây trồng]. Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai [khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch...] thì các tài sản này lại trở thành động sản.

Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là bất động sản, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là bất động sản.

Bất động sản có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2. Cách phân loại, xác định bất động sản

Khái niệm bất động sản và động sàn tương đối phổ biến và được ghi nhận ttong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn [dựa theo nguyên tắc cùa hệ thống pháp luật La Mã cổ đại]. Chịu sự ảnh hưởng của dân luật các nước phương

Tây, trực tiếp là Bộ dân luật Pháp, các bộ luật dãn sự như: Bộ dân luật Bắc Kì năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kì hộ luật năm 1936, Bộ dân luật của chế độ Việt Nam Cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây:

Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên như: Điền địa; nhà cửa kiên cố; tường rào; hàng rào; ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền ữên đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái.

Loại thứ hai là bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất.

Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương. Ngoài các quyền ttên cồn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản.

3. Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật

Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền ttong một giao dịch dân sự, tiền các loại.

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động. Tài sản lưu động là những tài sản dùng ưong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần.

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, BLDS đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu ttong luật dân sự, BLDS dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

"1. Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản"

Với cách phân loại trên đã đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn. Bất động sản chủ yếu là đất đai [không thể chuyển dịch cơ học được], nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLDS thì đây là loại tài sản cần được đăng kí. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS còn có những quy chế pháp lí riêng đối với mỗi loại tài sản ttong một số trường hợp.

4. So sánh động sản và bất động sản ?

5. Ý nghĩa của sự phân biệt động sản và bất động sản là gì ?

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản rất có ý nghĩa với thực tiễn. Đây là cách phân loại tài sản phổ biến và chủ yếu trên thế giới cách phân loại tài sản như vậy có ý nghĩa đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng vào pháp luật thực tiễn, khi áp dụng vào thực tế cuộc sống có nhiều vấn đề dễ dàng nảy sinh những vấn đề này chính là lỗ hổng những vấn đề này luật pháp chưa đáp ứng được hết so với thực tế. Bộ luật dân sự năm 2015 không đưa ra khái niệm về bất động sản hay động sản mà chỉ liệt kê những tài sản là bất động sản rồi dùng phương pháp loại trừ. Trên cơ sở thực tế có những tài sản có thể chuyển sang bất động sản và ngược lại.

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa về các phương diện sau:

Là căn cứ để xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu

Theo Điều 247 BLDS, các trường hợp “chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai, liên tục trong thời hạn 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản thì người chiếm giữ tài sản đó sẽ trở thành chủ sở hữu của tài sản đó”, trừ trường hợp liên quan đến tài sản thuộc sở hữu toàn dân.

Là căn cứ để xác lập thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản

Theo Bộ luật tố tụng dân sự: các tranh chấp về bất động sản sẽ do TAND nơi có bất động sản giải quyết; còn các tranh chấp về động sản sẽ do TAND nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai- Công ty luật Minh Khuê