Cơn sốt đất tại Bình Phước đầu năm 2021 đã khiến cho không ít nhà đầu tư đến nay “mất ăn mất ngủ” vì không kịp thoát hàng khi cơn sốt đất qua đi.
Anh Trần Tiến Hưng [một nhà đầu tư tại TP. HCM] như ngồi trên đống lửa khi anh lỡ ôm hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp tại Hớn Quản [Bình Phước].
Đầu tháng 3/2021, anh chạy theo bạn bè, đem tiền đổ về Bình Phước săn đất trong cơn sốt sân bay Téc Níc Hớn Quản.
Nhiều người ôm đất lúc sốt giờ như ngồi trên đống lửa.
Dù bản thân anh hiểu rõ việc triển khai sân bay chỉ là đề xuất trên giấy nhưng với tâm lý lướt sóng khi thị trường nóng sốt, không đầu tư lâu dài chờ hạ tầng, anh vẫn kiên định mục tiêu mua rồi sang tay nhanh kiếm lời.
Tuy nhiên mọi việc không như nhà đầu tư này tính toán, cơn sốt đất Téc Níc bị hạ nhiệt quá nhanh, chưa đến 2 tuần từ khi xuất hiện. Thời điểm anh vừa xuống cọc gần 1 tỷ đồng mua lô đất rừng cao su, chưa kịp kiếm người sang nhượng thì chính quyền vào cuộc, dân đầu tư “bỏ chạy” tập thể để lại anh với cả hecta đất rừng cao su không biết bán cho ai cùng khoản tiền không cách nào rút ra được.
“Thời điểm tôi mua, nhiều người trúng đậm. Tôi thoát không kịp, giờ bán lại ngang giá lúc mua cũng không ai hỏi, giờ lô đất trị giá hơn 5 tỷ đồng của tôi cứ nằm yên bất động, còn tôi thì còng lưng trả gốc và lãi ngân hàng. Ngày nào tôi cũng lo lắng đến mất ăn mất ngủ vì lỡ ôm “bom đất”, anh Hưng chia sẻ.
Giống như anh Hưng, anh Đỗ Anh Công [Hà Nội] cũng vì tham mà bản thân chịu "thảm” khi lao vào cơn sốt nóng tại Thạch Thất [Hà Nội].
Lúc đầu anh cũng chỉ tính môi giới bán đất qua lại nhưng trong cơn sốt đất, mỗi giao dịch sang nhượng kiếm lời hàng trăm triệu đồng khiến môi giới này chuyển qua trực tiếp làm nhà đầu tư, đứng ra mua lại các lô đất của nhà đầu tư khác rồi tự kiếm khách sang nhượng lại ăn chênh.
Vài lô đất đầu trót lọt nhưng sau đó khi thị trường hết sốt, đất nắm trong tay nhiều bán không được. Bản thân anh H cũng phải vay mượn tứ phương mới đủ tiền để mua đất, hiện giờ áp lực trả lãi đang đè nặng lên vai anh khi số tiền kiếm được từ các thương vụ sang nhượng trước đó cũng bị anh đổ hết vào mua đất.
"Giờ ôm cả đống đất mà không bán được, tôi không biết làm thế nào để trả đủ lãi ngân hàng hàng tháng”, anh Công cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [HoREA] cho rằng, HoREA đã cảnh báo nhưng nhiều người vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được. Trước đây, đã có nhiều doanh nghiệp làm “đầu nậu”, thổi giá đất bị xử lý, người mua chịu thiệt hại. Vì thế, những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang”.
Theo các chuyên gia, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư “chết vì sốt đất” thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.
Ở góc độ là chuyên gia nghiên cứu thị trường, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, hiện tượng sốt đất có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ nông - lâm nghiệp. Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm đã dùng đến đòn bẩy tài chính thì rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng.
Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất, vì thế, theo ông Khương, minh bạch thông tin quy hoạch từ phía chính quyền và sự tỉnh táo hơn từ phía người dân là tấm áo giáp an toàn để ngăn ngừa những cơn sốt ảo bùng lên.
Ngọc Vy
Nhiều khu đất tại Quốc Oai, Thạch Thất, gần khu công nghệ cao Hoà Lạc, thời gian gần đây đã tăng chóng mặt chỉ sau vài tháng.
Tại một dự án phân lô, tách thửa tại xã Bình Yên [huyện Thạch Thất] và Bắc Phù Cát [huyện Quốc Oai], hàng chục môi giới tập trung mời chào khách.
Một nhân viên môi giới tên Hùng cho biết, ngay cả trong thời điểm nhà đầu tư dè chừng sau cơn sốt đất tại Đồng Trúc, đất nền Hòa Lạc chưa bao giờ giảm nhiệt. Các dự án phân lô, tách thửa có pháp lý đầy đủ tại khu vực này luôn trong tình trạng “cháy hàng”.
Đầu năm 2020, giá đất tại nhiều khu vực ở Hoà Lạc lại lên cơn sốt.Giá đất tại khu vực này cũng có sự biến động rõ rệt. Một lô đất 80 m2 ở xã Bình Yên, cách Đại lộ Thăng Long 4 km và cách tỉnh lộ 420 chưa đầy 300 m, giá đất đã tăng từ 10 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2020, lên 15- 25 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay.
Tại Bắc Phù Cát, giá trị đất nền cũng tăng từ 10 - 12 triệu đồng/m2, lên ngưỡng 18 - 19 triệu đồng/m2.
Với những khu vực đẹp hơn, nằm sát Đại lộ Thăng Long hoặc gần khu công nghệ cao Hòa Lạc, giá đất nền đã tăng lên 30 - 40 triệu đồng/m2, cá biệt có một vài chủ đất rao bán trên 40 triệu đồng/m2. Nếu so với thời điểm đầu năm 2020, giá trị đã tăng thêm khoảng 12 -15 triệu đồng/m2, tương đương 30 - 40 %.
"Đất nền Hòa Lạc vẫn còn nhiều tiềm năng và được dự báo tăng mạnh trong năm 2021. Vì vậy, nhiều sản phẩm đất nền có sổ đỏ, đất thổ cư tại đây gần như không còn hàng để bán”, một môi giới cho hay.
Không chỉ đất thổ cư có sổ, đất vườn cũng có mức tăng giá chóng mặt. Đơn cử 1 lô đất vườn tại Phú Cát có diện tích 428 m2, 3 mặt tiền, trong đó có 180 m2 đất ở hiện đang được rao bán với mức giá 7,8 triệu đồng/m2. Trong khi, hồi năm 2018 mức giá của lô đất này chỉ khoảng 1,2 - 1,5 triệu đồng/m2.
Tương tự, một lô đất vườn khác tại Phú Cát có diện tích gần 500 m2 [trong đó có 120 m2 đất ở], hiện cũng được rao bán với mức giá 5,2 triệu đồng/m2. Trong khi mức giá cách đây 2 năm chỉ khoảng 700.000 - 800.000 đồng/m2.
Theo các chuyên gia bất động sản, kịch bản “thổi giá” đất Hòa Lạc không mới. Theo đó, một nhóm nhà đầu tư sẽ thành lập 1 đội và giao dịch bất động sản theo kiểu “từ tay trái qua tay phải”, từ người này sang người khác và mỗi một lần giao dịch sẽ hình thành mức giá mới. Khi có lợi nhuận, các nhà đầu tư sẽ chốt lời và xả hàng ồ ạt. Người mua cuối cùng tham gia thị trường sẽ không còn cơ hội để bán cho người tiếp theo nữa.
Nhận định về thị trường bất động sản Hòa Lạc, ông Nguyễn Tuấn Hải - Giám đốc sàn bất động sản Hải An [Thạch Thất] cho rằng, gần đây thị trường đất nền Hòa Lạc khởi sắc hơn nhờ việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông và những tín hiệu tích cực từ xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc.
Theo giới kinh doanh thì những nhà đầu tư ở đô thị vệ tinh này phần lớn là các chuyên gia trong Khu công nghệ cao và một số nhà đầu tư dài hạn đón đầu sự phát triển của đô thị vệ tinh. Bên cạnh đó thì giới nhà giàu Thủ đô thường mua đất ở khu vực này nhằm đáp ứng nhu cầu căn nhà thứ hai ở tại các dự án sinh thái, hoặc mua các lô đất nền có sổ đỏ vừa làm kinh doanh các khu nhà ở cho thuê đồng thời làm của để dành cho tương lai./.
Nhà đầu tư ồ ạt mua bất động sản khi thị trường "nóng sốt", nhưng giờ lại không thể bán do thị trường trầm lắng, dẫn tới tình trạng bị chôn vốn.
Chôn vốn vào nhà đất
Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại sau thời gian "sốt nóng" cục bộ ở nhiều địa phương tại một số phân khúc đất nền, nhà đất. Không ít nhà đầu tư "tay ngang" đang phải "chôn vốn" vào nhà đất, khi đầu tư đúng thời điểm thị trường sôi động.
Chi hơn 5 tỷ đồng để mua 2 căn nhà xây sẵn trong ngõ ở khu vực quận Hoàng Mai [Hà Nội], anh Nguyễn Đức Yên đang "đứng ngồi không yên" vì bán mãi không được. Đáng nói, dù anh đã xác định bán không lãi để thu hồi vốn về cũng không tìm được khách mua.
"Số vốn đầu tư vào nhà đất trên có một nửa là tiền tôi vay ngân hàng và từ người thân. Giờ muốn bán nhà để trả nợ, nhưng rao mãi cũng không có người mua", anh Yên nói.
Cũng theo anh Yên, thời điểm anh mua 2 căn nhà trên là cuối năm 2021. Lúc đó thấy thị trường tốt và giá tăng nhanh, anh cũng chủ động mua căn nhà vị trí đẹp và giá cao hơn khu vực để đảm bảo tính thanh khoản sẽ cao.
"Những căn nhà tôi mua có diện tích 30 m2 và 35 m2 đã được xây dựng sẵn 4 tầng, có vị trí cũng gần đường lớn. Thế nhưng không ngờ thời điểm này, thị trường trầm lắng và khó bán được giá cao hơn lúc mua", anh Yên chia sẻ.
Chia sẻ thêm về kế hoạch của mình, anh Yên cho biết, với áp lực phải trả nợ, anh tính sẽ phải cố bán lỗ đi một căn. "Cái khó là nếu giữ lại một căn thì vốn của tôi cũng "đứng yên", trong khi đó, chưa biết giá nhà sẽ tăng như thế nào trong thời gian tới", anh Yên phân vân.
Nhiều nhà đầu tư chôn vốn vào bất động sản [Ảnh: Hà Phong].
Cùng cảnh chôn vốn, anh Đỗ Văn Đăng [ở Hà Nội] không thể mở rộng cơ sở sản xuất khi vốn đang bị "đọng" trong bất động sản. Đáng nói, lô đất anh mua tới gần 5 tỷ đồng nhưng giờ cũng khó tìm được người thuê.
"Khi bùng phát dịch Covid-19, hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty gặp khó khăn. Lúc đó tôi quyết định mua lô đất 60 m2 với giá 80 triệu đồng/m2 ở khu tái định cư của huyện Hoài Đức. Đến giờ hoạt động công ty phục hồi và có nhu cầu mở rộng thì thiếu vốn do chưa bán được lô đất trên", anh Đăng nói.
Nhà đầu tư mới thận trọng
Thống kê của một trang thông tin bất động sản cho thấy, tình hình thị trường quý I năm nay, nhu cầu đầu tư vẫn tập trung chính ở loại hình đất nền. Bởi trong 2 năm dịch bệnh, người dân có xu hướng chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng.
Một số nhà đầu tư và giới chuyên gia thừa nhận, sự tăng giá "nóng" của thị trường nhà đất thời gian gần đây chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh nhu cầu thực của thị trường thì "cơn sốt" chắc chắn phải hạ nhiệt.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại sau thời gian sốt nóng [Ảnh: Hà Phong].
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam [VARS], giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện "bong bóng" cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.
Trong đó, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị chững lại.
Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn.
Cảnh báo nguy cơ "bong bóng" bất động sản cục bộ, các chuyên gia bày tỏ, hiện tượng này sẽ càng làm suy yếu thanh khoản trên thị trường. Kịch bản "chết trên đống tài sản" sẽ thành hiện thực khi đầu cơ đất đai lên cao và các nguồn cấp vốn "khóa van" tín dụng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, hiện tượng "bong bóng" giá đất chỉ hình thành cục bộ tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là những địa bàn lân cận "ăn theo" sức nóng tăng giá ở vùng lõi, mức độ ảnh hưởng không đại diện cho tổng thể thị trường.
Tác giả: Hà Phong