- Thứ năm, 28/01/2021 14:47 [GMT+7]
Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013:
"Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ".
Khái niệm đất thương mại, dịch vụ còn được giải thích theo mục 2, phụ lục 1 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT:
"Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại [kể cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế]".
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sẽ được thực hiện các quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp,... theo quy định của pháp luật.
Như vậy về nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại, dịch vụ
Khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ, người mua phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ sau:
+ Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và các quy định khác.
+ Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.
+ Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề.
+ Giao trả lại đất khi Nhà nước có yêu cầu thu hồi đất, hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.
Trả lời:
1. Điều kiện tách thửa
Để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa, cụ thể:
Thứ nhất, phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
"Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".
Do bạn không cung cấp rõ thông tin về thửa đất như vị trí thửa đất, dự định tách phần đất ở [100m2] hay đất trồng cây lâu năm [3.900m2] nên chúng tôi thông tin tới bạn như sau:
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh Khánh Hòa, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm như sau:
| Vị trí thửa đất | Diện tích tối thiểu | Kích thước thửa đất |
| Đất ở nông thôn | ||
| Thửa đất tiếp giáp đường quốc lộ, tỉnh lộ, hương lộ, liên thôn, liên xã | ≥ 45 m2 | - Bề rộng của thửa đất ≥ 05 m. - Chiều sâu của thửa đất ≥ 05 m. |
| Các khu vực khác còn lại | ≥ 60 m2 | - Bề rộng của thửa đất ≥ 05 m. - Chiều sâu của thửa đất ≥ 05 m. |
| Đất trồng cây lâu năm | ||
| - Vùng tập trung | 1.000 m2 | Không yêu cầu |
| - Vùng phân tán | 200 m2 | Không yêu cầu |
Thứ hai, không thuộc các trường hợp không được phép tách thửa
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 [được sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018] quy định:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Mặt khác, theo khoản 1 Điều 3 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 32/2014/QĐ-UBND, thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thì không được tách thửa.
Như vậy, dù thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thì vẫn được phép tách thửa.
2. Được quyền khiếu nại khi có căn cứ
Khoản 1 Điều 2 Luật Khiếu nại 2011 quy định:
"Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình".
Như vậy, chỉ khi có căn cứ cho rằng hành vi hành chính về quản lý đất đai [hành vi từ chối tách thửa] là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì được thực hiện quyền khiếu nại.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email:
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở tại Hải Dương [Ảnh nguồn vov.vn]
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản [ điều 12]
- Đối với thửa đất trồng lúa, trồng cây hàng năm nằm ngoài khu dân cư, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 500m2 [năm trăm mét vuông].
- Đối với thửa đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch đất ở; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 80m2 đối với khu vực đô thị, 120m2 đối với khu vực nông thôn và 180m2 đối với khu vực nông thôn miền núi.
- Đối với thửa đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản không nằm trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng không phù hợp với quy hoạch đất ở; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 300m2 [Ba trăm mét vuông].
- Đối với thửa đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản hoặc thửa đất nuôi trồng thủy sản kết hợp với trồng cây lâu năm nằm ngoài khu dân cư hoặc khu vực chuyển đổi cơ cấu cây trồng; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 1.000m2 [Một nghìn mét vuông].
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất lâm nghiệp [đất rừng] [Điều 13]
Diện tích tối thiểu của thửa đất lâm nghiệp [đất rừng] sau khi tách thửa là 5.000m2 [năm nghìn mét vuông].
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Quy định về tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở [Điều 14]
Thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được phép tách thửa phải đảm bảo các quy định sau:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;
- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh;
- Diện tích tách thửa phải phù hợp với quy định tại Điều 15,16 và 18 Quy định này;
- Có chấp thuận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [đối với trường hợp thửa đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư] hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất [Điều 15]
- Đối với thửa đất thương mại dịch vụ thuộc khu dân cư đô thị hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 100m2 [Một trăm mét vuông] và có kích thước cạnh tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 3m [ba mét].
- Đối với thửa đất thương mại dịch vụ thuộc khu dân cư nông thôn hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 200m2 [Hai trăm mét vuông] và có kích thước cạnh tiếp giáp mặt đường chính tối thiểu là 4m [bốn mét].
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất thương mại dịch vụ được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án [Điều 16]
- Đối với thửa đất thương mại dịch vụ thuộc khu vực đô thị hoặc nằm trong quy hoạch khu đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 1.000m2 [Một nghìn mét vuông].
- Đối với thửa đất thương mại dịch vụ thuộc khu vực nông thôn hoặc nằm trong quy hoạch khu dân cư nông thôn; khu quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 2.000m2 [Hai nghìn mét vuông].
- Đối với thửa đất thương mại dịch vụ nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 3.000m2 [Ba nghìn mét vuông].
Những khu vực không được thực hiện tách thửa đất thương mại, dịch vụ [Điều 17]
- Khu đô thị mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, gồm:
- a] Khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị;
- b] Khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn;
- c] Khu dân cư tái định cư.
- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án [Điều 18]
- Đối với thửa đất sản xuất phi nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất kinh doanh tập trung diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 3.000m2 [Ba nghìn mét vuông].
- Đối với thửa đất sản xuất phi nông nghiệp nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề hoặc nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 5.000m2 [Năm nghìn mét vuông].
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất thuộc loại đất phi nông nghiệp còn lại [Điều 19]
Đối với các thửa đất thuộc loại đất phi nông nghiệp không thuộc quy định tại các Điều 15, 16 và Điều 18 Quy định này, Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét quyết định cho từng trường hợp cụ thể.
..................................................................................................................................
Anh [Chị] có thể tham khảo thêm các thông tin hữu ích khác tại đây.
Vào mục Kiến thức hữu ích để biết thêm nhiều thông tin về diện tích đất tách thửa của các tỉnh - thành phố khác.
Khóa học PHÁP LÝ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN là khóa học rất cần thiết đối với các nhà môi giới , nhà đầu tư bất động sản.
Để trang bị cho mình kiến thức về kinh doanh bất động sản, mời các bạn tham gia ngay các khóa học chuyên sâu về bất động sản tại Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản.