* Theo Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”
* Theo Khoản 5 điều 4 Luật Giá năm 2013 đưa khái niệm: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”.
* Theo Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngán hạn chuyên ngành Thẩm định giá - Cục QL Giá - Bộ Tài chính phát hành năm 2007 đưa ra 4 đặc điểm:
- Thứ nhất: Bản chất, mục đích của định giá
+ Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
+ Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn [giá tối thiểu, tối đa];
+ Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển.
- Thứ hai: Nguyên tắc
+ Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá.
+ Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
- Thứ ba: Phương pháp định giá và thẩm định giá: Định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập …
- Thứ tư: [Chủ thể thực hiện] Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu [đối với tài sản nhà nước]. Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
2. Các loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Thẩm quyền định giá
Căn cứ Mục 2 Điều 19 Luật Giá băn hành năm 2013 quy định cụ thể:
“Điều 19. Hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá
1. Nhà nước định giá đối với:
- Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh;
- Tài nguyên quan trọng;
- Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
2. Các hình thức định giá:
- Mức giá cụ thể;
- Khung giá;
- Mức giá tối đa, mức giá tối thiểu.
3. Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá được quy định như sau:
- Định mức giá cụ thể đối với:
- Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh;
- Dịch vụ kết nối viễn thông;
- Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện;
- Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán lẻ điện bình quân; dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa tuyến độc quyền;
- Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:
- Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ được xây dựng chi từ nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ giáo dục, đào tạo tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước;
- Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với:
- Hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia; hàng hóa, dịch vụ được Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch sản xuất, kinh doanh; sản phẩm, dịch vụ công ích, dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước, trừ dịch vụ được quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;
- Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước;
- Giá cho thuê đối với tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng.
4. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.”
Khám phá các phương pháp thẩm định giá tài sản đang được áp dụng trong hệ thống tài chính giúp thẩm định doanh nghiệp hiệu quả. Cùng theo dõi ngay bài viết
Hiện nay, định giá tài sản được xem là khâu ấn định, quyết định cuối cùng về giá cả của một sản phẩm, một tài sản. Vậy có những phương thẩm định giá tài sản nào? Theo dõi ngay bài viết để có câu trả lời nhé.
1. Định giá tài sản là gì?
Định giá tài sản là việc xác định từng mức giá cụ thể cho từng loại tài sản sao cho phù hợp với thị trường tại một địa điểm hay một thời điểm nhất định.
2. Các phương pháp thẩm định giá tài sản
2.1. Phương pháp so sánh
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở có sử dụng các số liệu phản ánh những giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần được thẩm định giá thông qua việc so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
Giá thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự đã và đang giao dịch trên thị trường.
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí thì sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự tiện ích.
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản cần phải dựa trên cơ sở có sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
Áp dụng với những tài sản có tính đồng nhất cao.
2.2. Phương pháp chi phí
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
Nếu người mua có tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra một tài sản có lợi ích tương tự
- Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện hữu, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như một vật thay thế
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh dùng để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia và đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản được thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông quá việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.
Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp đó là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thế nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau: thu nhập tương đối ổn định trong khoảng thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.
2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi của dòng tiền trong tương lai và dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu đó là giá trị của tài sản bằng giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được sử dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau [không ổn định].
2.5. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bằng cách xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản dựa trên tổng doanh thu phát triển trừ cho tất cả các chi phí dự kiến phát sinh [bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư] để tạo ra sự phát triển đó.
Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất là thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư và quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích với bất động sản có tiềm năng phát triển [đất có thể được sử dụng vào mục đích đầu tư]; Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác [sử dụng vào mục đích đầu tư].
2.6. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản cũng là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản [bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và phần giá trị tài sản gắn liền với đất].
Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định được giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị của bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá những thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của những thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự như các tài sản cần thẩm định giá.
Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý và thông tin, số liệu thu thập được để có thể đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của các tài sản thẩm định giá.