Trước khi xây dựng thì một trong những vấn đề mà quý khách hàng cần quan tâm đó là tính mật độ xây dựng nhà ở để làm thủ tục xin phép xây dựng. Bài viết này sẽ trả lời câu hỏi mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng như thế nào? Theo quy định mới nhất của nhà nước.
Công ty Thiết kế Xây dựng Lạc Việt sẽ chia sẻ rất nhiều thông tin hữu ích đến quý khách. Cùng tìm hiểu với chúng tôi nhé!
Mật độ xây dựng là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD [có hiệu lực ngày 01/7/2020] thì mật độ xây dựng được định nghĩa như sau:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất [không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi [sân] đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật].
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất [diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình]
Hệ số sử dụng đất theo thông tư mới nhất
Hệ số sử dụng đất: là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm [trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình] trên tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất của nhà phố, biệt thự và các loại nhà ở riêng lẻ theo thông tư 22/2019/TT-BXD ,có hiệu lực từ ngày 1/7/2020 là không vượt quá 7 lần.
Cách tính mật độ xây dựng
Đây là cách tính mật độ xây dựng của cơ quan thẩm định nhà nước, đơn vị tư vấn thiết kế và các bên liên quan biết và thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng các công trình nhà ở có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng. Công thức tính là:
Mật độ xây dựng [%] = [Diện tích chiếm đất của ngôi nhà [m2] / Tổng diện tích lô đất xây dựng [m2]] x 100%
Trong đó, diện tích chiếm đất là diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, các sê nô, ô văng, ban công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình [nếu có] không tính vào diện tích chiếm đất của công trình.
Ví dụ: Cách tính mật độ xây dựng cho nhà phố có diện tích lô đất 5m x 20m = 100m2.
- Sân trước chừa 4m: 5m x 4m = 20m2
- Sân sau chừa 1m: 5m x 1m = 5m2
- Phần diện tích xây dựng nhà: 5m x 15m = 75m2
- Mật độ xây dựng được tính bằng: [75m2/100m2] x 100% = 75%
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở TpHCM
Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng áp dụng từ ngày 01/07/2020. Ban hành đến các cơ quan liên quan và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong đó có TpHCM hướng dẫn và quy định như sau.
Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tối đa trên lô đất
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ như: nhà phố, biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4…
|
Diện tích lô đất [m2/căn nhà] |
≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa [%] | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 |
40 |
| Chú thích: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
Quy định mới nhất về mật độ xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng”, mã số QCVN 01:2019/BXD, có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.
Theo đó thì mật độ xây dựng các lô đất có diện tích ≤90m2 có thể được xây nhà với mật độ tối đa đến 100%. Nhưng phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, chiều cao công trình và có giải pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Công thức tính mật độ xây dựng nhà phố
Trường quý khách hợp cần tính diện tích xây dựng cho lô đất có diện tích bất kỳ nằm giữa cận trên và cận dưới trong bảng mật độ xây dựng tối đa, áp dụng theo công thức:
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính.
- Ct: diện tích khu đất cần tính.
- Ca: diện tích khu đất cận trên.
- Cb: diện tích khu đất cận dưới.
- Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng mật độ tối đa tương ứng với Ca.
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng mật độ tối đa tương ứng với Cb.
Ví dụ: quý khách muốn tính mật độ xây dựng tối đa cho lô đất có diện tích là 120m2.
| Diện tích lô đất [m2] | 100 [Cb] | 120 [Ct] | 200 [Ca] |
| Mật độ xây dựng tối đa [%] | 80 [Nb] | ? [Nt] | 70 [Na] |
Áp dụng công thức nội suy để tính diện tích xây dựng tối đa như sau:
Như vậy với lô đất có diện tích 120m2 của quý khách có thể xây dựng với mật độ tối đa là 78%. Tương đương với diện tích xây dựng tối đa là: 78% x 120m2 = 93.6m2.
Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông [đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên] được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong bảng sau:
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình [m] |
Chiều cao xây dựng công trình [m] |
|
≤19 |
19 ÷
Chủ Đề |