Hiện nay, chung cư là loại hình nhà ở rất được ưa chuộng tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh do quỹ đất có hạn nhưng số lượng người dân có nhu cầu sống và làm việc ở các thành phố đó là ngày càng tăng. Do vậy, nhiều người sẽ quan tâm đến pháp lý của chung cư về sổ đỏ chung cư? Chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng? Những yếu tố pháp lý cần quan tâm khi mua nhà chung cư.
Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp lần lượt các câu hỏi trên cùng nhiều thông tin hữu ích khác bạn nên biết. Cùng bắt đầu thôi!
Trước tiên đối với người mua nhà chung cư, bản chất chủ sở hữu nhà chung cư là sở hữu nhà ở không đồng thời sở hữu đất ở hay nói cách khác là người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở
Theo quy định tại nghị định 88/2009/NDD-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, tất cả những giấy chứng nhận đất đai của Nhà nước cấp cho chủ sở hữu bất động sản bao gồm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [thường gọi là sổ đỏ] và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở” [thường gọi là sổ hồng cũ do có bìa màu hồng đậm] sẽ dùng chung một mẫu giấy chứng nhận mới là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Loại giấy này có đặc điểm nhận dạng với bìa có màu hồng cánh sen vì vậy thường được gọi là “Sổ hồng”
Do vậy, người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [thường gọi là sổ hồng]
Tuy giấy chứng nhận người dân được cấp có bìa màu hồng, nhưng nhiều người vẫn quen gọi là sổ đỏ chung cư, có thể người dân đã quá quen cách gọi sổ đỏ khi mua bán nhà mặt đất từ lâu. Dù vậy, người dân cần hiểu rõ rằng thuật ngữ “sổ đỏ chung cư” hay “sổ hồng chung cư” vẫn chỉ được sử dụng trong giao tiếp đời thường nhưng khi xử lý các vấn đề liên quan đến pháp luật buộc người dân cần phân biệt rõ ràng và thay đổi cách gọi đối với loại giấy chứng nhận mà mình đang sở hữu.
Tìm hiểu về quy định cấp sổ đỏ cho chung cư mini
Tìm hiểu chi tiết về sổ đỏ
Trước khi đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư [thường gọi là sổ đỏ chung cư], người mua cần đảm bảo đã đạt được các yêu cầu sau:
- Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư [thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư]
- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
- Đã có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư
Theo khoản 1 và 2, Điều 9 luật nhà ở năm 2014 về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở đã nêu rõ:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận] đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn
- Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai
- Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Bên cạnh đó, theo quy định của Nhà nước hiện hành theo Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu rõ: “Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng
Như vậy, khi người dân mua nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trao cho người mua sổ hồng chung cư khi hoàn thành.
Trong trường hợp, người mua muốn tự mình nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thì có thể làm theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư bao gồm
- Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư [ 1 bản gốc và 1 bản lưu photo tại cơ quan thuế]
- Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư [1 bản gốc và 1 bản sẽ được lưu trữ tại cơ quan địa chính]
- Chứng thực chứng minh thư nhân dân [2 bản], hộ khẩu của người đề nghị cấp giấy [bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán]
- Lệ phí trước bạ [theo mẫu số 01 – 2 bản], Khai thuế thu nhập cá nhân [chủ tài sản kê khai hoặc người được ủy quyền – 3 bản]
Bước 2: Bộ hồ sơ trên sẽ mang tới nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai [thuộc cấp Huyện, Phường] và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạn cho Nhà nước
Bước 3: Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bao gồm
- 1 bản gốc, 1 bản photo Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lai nộp Lệ phí trước bạ
- 1 bản gốc và 1 bản photo thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân
Sau khi nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, bộ hồ sơ sẽ được xử lý theo quy trình sau:
- Kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ trong bộ hồ sơ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính [nếu có]
- Cập nhật các thông tin và số liệu cần thiết vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai của Nhà nước [Nếu có]
- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để bổ sung các thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với căn hộ được xin cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà ở lần đầu sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 nêu rõ: không quá 100.000 VND/giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 VND/giấy đối với tổ chức
Về thời gian cấp sổ hồng chung cư [hay quen gọi là sổ đỏ chung cư], theo quy định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất, tách thửa, hợp thửa đất, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp này tối đa là 15 ngày. Bạn có thể xem chi tiết trong hình ảnh trên.
Nhiều người sẽ thắc mắc thời hạn sở hữu chung cư có giống như sở hữu nhà mặt đất hay không?
Câu trả lời là hoàn toàn giống nhau. Căn hộ chung cư sẽ có căn hộ được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài hoặc sở hữu 50 năm phụ thuộc vào chủ đầu tư dự án chung cư đó được thuê đất của Nhà nước trong thời gian bao lâu.
Ngoài ra, nếu chung cư đó đã cũ, người mua nhà cần quan tâm đến thời hạn sử dụng còn lại của chung cư đó. Thông thường, các công trình đã cũ sẽ được phân cấp để phân niên hạn sử dụng theo quy định rõ theo thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng cụ thể như sau:
- Cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng > 100 năm
- Cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm
- Cấp 4 có niên hạn sử dụng