Đất có sổ đỏ có được xây nhà không

Đất chưa có sổ đỏ có được phép xây nhà trên đất không? Muốn xây dựng nhà trên đất thì phải làm những thủ tục gì theo đúng quy định pháp luật.

Việc xây dựng nhà ở luôn diễn ra từ trước đến nay, tuy nhiên trên thực tế việc xây nhà ồ ạt nhiều khi không được quản lý, không trong quy hoạch, không được cho phép xây dựng hoặc xây dựng nhà ở trên đất chưa được công nhận tức là chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Và trong các trường hợp này rất nhiều người dân hoang mang không biết hành vi xây nhà của mình như thế có đúng với quy định của pháp luật, có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và có được ghi nhận để có một số quyền lợi trong một số trường hợp nhất định hay không. Chúng tôi sẽ vận dụng những quy định mới nhất của pháp luật hiện hành để giải đáp thắc mắc này cho mọi người.

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về việc xây nhà trên đất chưa được cấp sổ đỏ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật xây dựng khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Thứ nhất, khái niệm:

Để xem việc xây dựng nhà ở trên đất không có sổ đỏ có hợp lệ hay không trước tiên ta phải xem xét về khái niệm của sổ đỏ. Sổ đỏ là tên gọi tắt và được sử dụng thường xuyên cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] được xác định là chứng từ pháp lý làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp.

Thứ hai, tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ:

Từ khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ta thấy chỉ có đất được cấp thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp, tuy nhiên trong một số trường hợp thì vẫn hợp pháp nếu chưa có sổ đỏ. Đối với nhà ở xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ cũng tương tự, để xác định có hợp pháp hay không, chúng ta phân tích những quy định sau đây:

Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể là tại Điều 89, các trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng thì xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.

Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:

Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền làm sổ đỏ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất 2022

+ Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy ta có thể thấy việc xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, nhưng nếu không thuộc bất cứ trường hợp nào thì mặc định khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xây dựng nhà ở là hoàn toàn trái quy định của pháp luật do xây dựng khi chưa được cho phép và trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.

Thứ ba, xử lý khi xây nhà trái phép:

Cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng nhà ở cần phải lưu ý các điều kiện để xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ hợp pháp, tránh trường hợp vi phạm bị xử lý hành chính theo các quy định sau đây:

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì nếu xây nhà chưa có sổ đỏ cũng không đủ điều kiện để cấp sổ dẫn đến không xin cấp được Giấy phép xây dựng thì theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sẽ xử phạt trong các trường hợp sau đây:

+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị mà không được cấp giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền trong mức từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng;

+ Xây dựng các nhà ở riêng lẻ trong các khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng;

Xem thêm: Thẩm quyền cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì khi người dân có các vi phạm nêu trên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD. Theo đó nếu người dân có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa có sổ đỏ và không xin phéo xây dựng mà khi người có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm hành chính nhưng hành vi này đã kết thúc tức hoàn thiện xong việc xây nhà, thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp bổ sung là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng mà vi phạm.

Tuy nhiên việc tháo dỡ công trình hoặc một phần công trình xây dựng có hành vi vi phạm phải được thực hiện theo phương án hoặc giải pháp phá dỡ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho đến khi phần còn lại của công trình xây dựng đảm bảo an toàn chịu lực khi được đưa vào sử dụng.

– Nếu như các cá nhân, hộ gia đình đã bị lập biên bản xử lý hành chính về các hành vi nêu trên nhưng vẫn có tiếp tục thực hiện, tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 8 Điều 15 như sau:

+ Nếu tiếp tục thực hiện hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, các khu di tích lịch sử – văn hóa: áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;

+ Nếu tiếp tục xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị: áp dụng mức phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến dưới 40.000.000 đồng;

Thứ tư, xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp tài sản gắn liền với đất có thiệt hại về tài sản khi thu hồi thì được bồi thường. Như vậy ta lại xét đến tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở đây là gì. Nếu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở riêng lẻ theo các quy định đã phân tích ở trên, nếu thuộc một trong các trường xây nhà hợp pháp thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; còn nếu không thuộc các trường hợp được xác định là hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình xây nhà bất hợp pháp sẽ không được bồi thường về nhà ở, tài sản gắn liên với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất. 

Dịch vụ pháp lý của Luật Dương Gia:

Xem thêm: Lệ phí đo đạc địa chính khi cấp sổ đỏ, tách thửa đất mới nhất

– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến miễn phí qua tổng đài 1900.6568

– Tư vấn điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

– Tư vấn điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

– Tư vấn thuế, phí, lệ phí khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chưa có sổ đỏ riêng có được xin phép xây dựng nhà không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi quý luật sư, tôi có 1 vấn đề liên quan đến đất đai, xin nhờ quý luật sư giúp đở tư vấn, sự việc cụ thể như sau: Năm 1993, mẹ tôi có mua 1 nền đất và trên đất có 1 ngôi nhà lá tại xã Tân Quy Tây, Huyện Nhà Bè, TP.HCM [nay thuộc đường Trần Xuân Soạn, khu phố 5, phường Tân Hưng, Quận 7, TP.HCM]. Diện tích: 124 m2. Năm 1994, toàn bộ lô đất lớn của chủ đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Năm 2000, Ba Mẹ tôi có nhờ 1 người bạn [chú A] đứng tên dùm và ký hợp đồng mua bán với chủ đất có sự xác nhận của UBND Phường Tân Hưng, quận 7 nhưng không hiểu sao UBND phường không hướng dẫn tách thửa và làm sổ. Năm 2002, Chú A có làm hợp đồng [giấy tay, không có xác nhận của chính quyền] để bán lại miếng đất này cho tôi. Năm 2007, nhà nước có tiến hành đo đạc cấp phiếu thông tin nhà đất, nhà 35 mét vuông, đất ở tại đô thị và mục đích sử dụng là lâu dài. Do khu vực có nhiều dự án treo nên tôi không dám làm bất cứ điều gì cũng như không dám tự ý cất nhà, sửa chữa khi chưa có sự đồng ý của chính quyền. Gần đây, ngôi nhà đã bị sập, do không có tiền để sửa chữa nên tôi không xin phép sửa lại cho đến nay. Hiện tại, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng và cấp giấy chủ quyền cho khu vực này. Xin luật sư cho phép hỏi là nhà tôi đã sập, nay tôi có thể xin phép sửa chữa, phục hồi lại được hay không? Thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn sự giúp đở của quý vị rất nhiều.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Xem thêm: Dưới 18 tuổi có được đứng tên sổ đỏ?

1. Cơ sở pháp lý:

Luật xây dựng 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn:

Trường hợp của bạn, nhà nước đã cho phép sửa chữa, xây dựng, và cấp giấy chủ quyền cho khu vực này cho nên bạn được quyền xây dựng, sửa chữa, phục hổi nhà. Áp dụng theo Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng 2014  quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng, thì do nhà trên khu đất đã sập, bạn cần xây mới lại cho nên trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Như vậy, trước khi tiến hành khởi công xây dựng, bạn phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Cụ thể trình tự, thủ tục như sau:

– Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng 

+] Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

+] Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Hủy sổ đỏ, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp khi nào?

+] Hai bộ bản vẽ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.

– Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng:

+] Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND quận 7, Tp. Hồ Chí Minh để được cấp giấy phép xây dựng.

+] Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho bạn. Trường hợp đến hạn nói trên, nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ thông báo bằng văn bản lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn.

+] Nhận kết quả và nộp lệ phí: Bạn tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Sau đó, bạn sẽ được nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời [đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng].

Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì bạn vẫn được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Trường hợp của bạn, mảnh đất của bạn chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất riêng mà vẫn chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chủ cũ. Do đó bạn có thể thỏa thuận với chủ lô đất để thay mình đứng tên lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng, như vậy thủ tục sẽ đơn giản và nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, bạn cũng có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của mình để làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng. Hơn nữa, việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng thuận lợi trong quá trình sử dụng đất sau này.

Xem thêm: Trình tự, thủ tục xin cấp lại hồ sơ Đoàn viên khi bị thất lạc, mất, hỏng

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định như sau:

Điều 82: Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

2.  Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a] Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b] Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp [chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả];

c] Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, bạn có thể thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều luật trên. Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn đã có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa và phục hồi lại nhà.

Tranh chấp diện tích đất đai chưa có sổ đỏ nhưng bị lấn chiếm

Đât khai hoang chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có đòi lại được đất khai hoang chưa có quyền sử dụng đất?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có 1 mảnh đất khoảng 4000 mét vuông,nằm phía trong 2 lô đất của ông A và bà B . Mảnh đất này tôi đã khai thác được gần 40 năm và đồng thời khai phá 1 con đường từ đường lộ đến rẫy tôi, vị trí con đường hiện nay nằm giữa 2 mảnh vườn ông A và bà B. Năm 2002, cán bộ địa chính xã có đo đạc và cấp sổ đỏ cho ông A, lúc đó tôi có trực tiếp chỉ ranh và chỉ con đường của tôi cho cán bộ địa chính đo đạc, có cả trưởng thôn. Không hiểu sao sau khi được cấp sổ đỏ, con đường lại nằm gọn trong phần đất của ông A mà tôi không hề biết. Đến nay khi ông A móc mương làm ranh và không cho tôi đi con đường đó nữa thì tôi mới biết con đường đã bị chiếm mất. Vì ông A cư khăng khăng nói đất đã có sổ đỏ nên không cho tôi đi nữa, giờ tôi phải làm gì để đòi lại con đường để đi làm vì xung quanh không có con đừơng nào khác để đi. Mong luật sư giúp đỡ tôi phải làm thủ tục những gì để hoa giải hoặc kiện lên cấp trên giải quyết. Nhờ luật sư soạn dùm tôi 1 lá đơn để tôi có thể gởi lên cấp xã. Tôi xin chân thành cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Xem thêm: Mẫu đơn trình báo mất sổ đỏ và cách viết chuẩn nhất năm 2022

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề:

Luật đất đai 2013 tại Điều 3, khoản 16 có quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo quy định tại Điều 101, Luật Đất Đai 2013 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Ngoài ra, tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận].

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a] Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b] Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c] Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d] Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ] Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e] Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g] Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h] Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i] Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k] Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư [thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố] nơi có đất”.

Khi xem xét các quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định. Để có thể đòi lại con đường vào hai mảnh đất của gia đình bạn mà gia đình bạn đã khai hoang được hơn 40 năm thì bạn phải cần có các giấy tờ chứng minh được đất khai hoang đó được sử dụng ổn định, lâu dài, các giấy tờ được UBND xã xác nhận là sử dụng không có tranh chấp và sử dụng đúng mục đích không vi phạm pháp luật thì những mảnh đất đó sẽ thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn. 

Hiện nay, diện tích đất của con đường mà bạn đang sử dụng bị xét cho vào diện tích đất nhà khác dẫn đến tranh chấp giữa gia đình bạn và bên gia đình ông A. Có hai trường hợp xảy ra như sau:

Xem thêm: Phân biệt giá trị pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng mới nhất

+ Nếu diện tích đó bạn chứng minh được là diện tích khai hoang do gia đình mình thực hiện để làm con đường duy nhất vào hai mảnh đất nhà bạn. Có những giấy tờ chứng minh được việc sử dụng ổn định lâu dài. Việc cơ quan có thẩm quyền xét con đường đó vào diện tích đất cho gia đình ông A thì gia đình bạn có thể đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã để được hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết. [Việc giải quyết ở Tòa án chỉ được xem xét khi có quyết định không hòa giải được tranh chấp của bên Ủy ban nhân dân].

+ Trường hợp gia đình bạn không hề có giấy tờ chứng minh việc đã sử dụng con đường đó thì bạn khó lòng có thể đòi lại diện tích đất đó. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 tại Điều 275 ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

>>> Luật sư tư vấn tranh chấp phần đất lấn chiếm: 1900.6568

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai, thì tại Điều 203, Luật đất đai 2013 đã ghi nhận cơ quan có thẩm quyền giải quyết sau khi đã được Ủy ban nhân dân hòa giải nhưng không thành như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a] Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b] Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a] Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b] Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Xem xét thẩm quyền trên để lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tốt nhất trong trường hợp cụ thể của bạn.

Có được xây dựng quán nước trên đất chưa có sổ đỏ?

Có được xây dựng quán nước trên đất chưa có sổ đỏ? Quy định về việc đào, vét đất vườn tạp để làm hồ nuôi cá và đắp đất ven khe nước để dựng chòi.

Tóm tắt câu hỏi:

Xem thêm: Chồng có thể ủy quyền cho vợ toàn quyền bán nhà đất không?

Xin chào luật sư. Hiện tại, tôi có mua một mảnh đất khu vực nông thôn [vùng 135] và đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng tôi đã cho xây dựng nhà bằng mái tôn và cột thép không xây gạch bao quanh để tôi làm quán bán nước. Do phần đất tôi mua có diện tích là 600m2 trong đó có 200m2 là đất ở còn lại là đất vườn tạp, vì thân đất nhà tôi thấp hơn đường nên tôi có xúc đất để nâng phần nền mà tôi làm quán lên, phần diện tích đất tôi xúc đi tôi có tận dụng làm ao nuôi cá luôn. Đất nhà tôi tiếp giáp với khe nước nên tôi có đắp đất cao lên để không bị ngập nước vào mùa mưa nhưng không nằm trong diện tích đất đã được cấp QSDĐ và tôi có dựng vài cái chòi bằng khung sắt và mái kè. Tôi muốn hỏi luật sư những ý như sau:

1. Do đất đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng mà tôi có làm quán như vậy có sai hay không;

2. Phần diện tích được cấp làm vườn tạp mà tôi làm ao nuôi cá có được không?

3. Phần đất tiếp giáp khe nước không tranh chấp với ai mà tôi đắp thêm đất cho cao lên nhưng chưa cao bằng có đường, và tôi có dựng chòi ở đó có được hay không?

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Xem thêm: Thời hạn tối đa để cấp lại sổ đỏ là bao lâu?

– Luật đất đai năm 2013

– Luật xây dựng năm 2014

– Nghị định 43/2015/NĐ- CP

– Nghị định 102/2014/NĐ-CP

– Nghị định 121/2013/NĐ-CP

– Nghị định 33/2017/NĐ- CP

2. Nội dung tư vấn:

Dựa trên những thông tin bạn cung cấp thì để giải đáp thắc mắc của bạn cần xem xét các phương diện sau:

Xem thêm: Phân biệt sổ đỏ do Sở tài nguyên và môi trường cấp và Ủy ban nhân dân

Thứ nhất, đất trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn xây dựng quán nước có được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại bạn có mua một mảnh đất khu vực nông thôn [vùng 135] và đang trong thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là mảnh đất mà bạn mua vẫn chưa hoàn tất quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn vẫn chưa được xác định là người sử dụng đất hợp pháp trên phần đất này, mà quyền sử dụng đất đối với phần đất này vẫn chưa được chuyển giao cho bạn. Do vậy, việc bạn xây dựng nhà bằng mái tôn và cột thép không gạch bao quanh để làm quán bán nước được xác định là hành vi xây dựng quán nước trên đất của người khác. Hành vi của bạn sẽ được xác định là bất hợp pháp khi không có sự đồng ý bằng văn bản của người sử dụng đất hợp pháp – người đang có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và được xác định là hành vi lấn chiếm đất đai.

Đồng thời, mảnh đất mà bạn nhận chuyển nhượng có diện tích 600 m2 trong đó có 200 m2 đất ở còn lại là đất vườn tạp. Nhưng bạn không nói rõ, tại bạn xây dựng quán nước trên phần diện tích đất ở, hay phần diện tích đất vườn tạp; và khi thực hiện việc xây dựng công trình thì bạn có xin giấy phép xây dựng công trình của cơ quan có thẩm quyền hay không. Bởi vì, mặc dù quán nước không xây tường gạch bao quanh, nhưng được xây dựng tạm thời bằng mái tôn và dựng bằng cột thép nên được xác định là thuộc loại công trình kiên cố, và không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014.

Ngoài ra, nếu xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất vườn tạp [đất nông nghiệp khác] thì đây được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Do vậy, từ những phân tích nêu trên, khi đất của bạn vẫn đang trong thời gian chuyển nhượng mà bạn xây dựng quán nước bằng tôn và cột thép nhưng không có sự cho phép và đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất hợp pháp, không sử dụng đúng mục đích của phần đất hoặc không có giấy phép xây dựng thì trong trường hợp này, việc xây dựng quán nước của bạn được xác định là trái quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn có thể bị xử phạt hành chính đối với những hành vi này cụ thể:

• Khi có hành vi lấn, chiếm đất đai:

​Trong trường hợp này khi có hành vi xây dựng quán nước trên đất của người khác mà không có văn bản hoặc chứng cứ thể hiện sự đồng ý của chủ sử dụng đất hợp pháp thì trong trường hợp này, bạn có thể bị xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ- CP và bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu phần đất lấn, chiếm là đất vườn tạp [đất nông nghiệp mà không phải đất trồng lúa, đất rừng]; và bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

• Khi có hành vi tự ý sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở [đất phi nông nghiệp]

– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

Xem thêm: Nội dung sơ đồ thửa đất thể hiện như thế nào là đúng và đủ?

– Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

• Đối với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng và buộc tháo dỡ công trình theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ- CP.

Thứ hai, phần diện rích đất vườn tạp, bạn có thể đào ao nuôi cá được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất của bạn thấp hơn so với phần diện tích mặt đường nên bạn có tận dụng đào, xúc đất vườn tạp để làm ao nuôi cá.

Trước hết, căn cứ theo quy định về Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất vườn tạp là loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng hoặc được xác định mục đích sử dụng là trồng cây hằng năm theo hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Do vậy, khi bạn muốn thực hiện việc đào ao để thả cá, nuôi trông thủy sản thì bạn cần thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định rại điểm b khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Nếu bạn tự ý đào ao, thả cá mà không có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích và có thể bị xử phạt hành chính về hành vi này. Cụ thể;

Trong trường hợp này, khi có hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ- CP. Theo đó:

– Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

Xem thêm: Đất không có lối đi có được cấp sổ đỏ không?

– Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

– Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Ngoài việc bị xử phạt tiền thì người sử dụng đất còn phải buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Thứ ba, phần diện tích đất tiếp giáp khe nước không tranh chấp với ai mà bạn đắp đất cho cao lên và dựng chòi  có được không?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì phần đất nhà bạn tiếp giáp với khe nước nên bạn đã đắp đất cao lên để không bị ngập nước vào mùa mưa nhưng không nằm trong diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và có dựng vài cái chòi bằng khung sắt và mãi kè. 

Theo thông tin, mảnh đất của bạn tiếp giáp với khe nước, suối nước nên phần đất này được xác định nằm trong hành lang an toàn bảo vệ nguồn nước theo quy định tại Điều 9 Nghị định 43/2015/NĐ- CP.

Đối với phần đất tiếp giáp với khe nước, nằm trong hành lang an toàn bảo vệ nguồn nước thì người sử dụng đất vẫn được sử dụng phần đất này tuy nhiên phải đảm bảo các yêu cầu:

“Điều 15. Yêu cầu đối với các hoạt động trong hành lang bảo vệ nguồn nước

1. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sinh sống, hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:

a] Không được gây sạt, lở bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa hoặc gây ảnh hưởng nghiêm trọng, uy hiếp đến sự ổn định, an toàn của sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa;

b] Không làm ảnh hưởng đến các chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c] Không gây ảnh hưởng xấu đến cảnh quan, môi trường sinh thái trong phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước;

d] Thực hiện các biện pháp bảo vệ tài nguyên nước theo quy định của pháp luật.

2. Tổ chức, cá nhân phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường về ảnh hưởng đến chức năng của hành lang bảo vệ nguồn nước khi thực hiện các hoạt động trong hành lang bảo vệ nguồn nước sau đây:

a] Xây dựng kho bãi, bến, cảng, cầu, đường giao thông, các công trình ngầm và công trình kết cấu hạ tầng khác;

b] San, lấp, kè bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa nước thủy lợi, thủy điện, hồ tự nhiên, hồ nhân tạo, trừ trường hợp xây dựng công trình cấp bách phục vụ phòng, chống, khắc phục thiên tai;

c] Khoan, đào phục vụ hoạt động điều tra, khảo sát địa chất, thăm dò, khai thác khoáng sản, xử lý nền móng công trình, tháo khô mỏ;

d] Khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng.”

Do vậy, việc gia đình bạn tự ý đắp phần đất tiếp giáp với khe nước cho cao lên và dựng chòi đằng khung sắt và mái kè ở phần đất này được xác định là hành vi tự ý san, kè khe nước, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của khe nước này và có thể gây sạt lở khe nước, nên căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 43/2015/NĐ- CP, hành vi của bạn được xác định là hành vi trái pháp luật.

Xem thêm: Đất sổ đỏ 50 năm là gì? Cách chuyển từ đất 50 năm sang đất ở lâu dài?

>>> Luật sư tư vấn có được xây dựng quán nước trên đất chưa có sổ đỏ: 1900.6568

Đồng thời, như thông tin bạn đã cung cấp thì phần đất tiếp giáp với khe nước mà bạn đã đắp đất lên, và dựng chòi thì có một phần diện tích không thuộc mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn nhận chuyển nhượng nên hành vi của bạn làm ảnh hưởng và xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

Như vậy, qua sự phân tích ở trên thì hành vi của bạn khi tự ý đắp đất ở khe nước và dựng chòi được xác định là hành vi trái pháp luật, dù bạn chỉ đắp cho cao lên mà chưa cao bằng đường. Trong trường hợp này, bạn có thể bị xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất đai và hành vi xâm phạm hành lang an toàn nước.

Trong đó, đối với hành vi xây dựng công trình trong hành lang bảo vệ nguồn nước gây sạt, lở, bờ sông, suối, kênh, rạch, hồ chứa thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng; từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng về hành vi tự ý san, lấp, kè bờ sông, suối mà không có văn bản thống nhất của cơ quan có thẩm quyền, và không thuộc trường hợp xây dựng công trình cấp bách phục vụ phòng chống thiên tai [theo khoản 2, khoản 3 Điều 25 Nghị định 33/2017/NĐ-CP].