Kiến thức cho bạn:
Trình tự, thủ tục vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng theo quy định của pháp luật hiện hành được thực hiện như thế nào.
Kiến thức của Luật sư:
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 83/2010/ NĐ- CP Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm
Nội dung tư vấn:
Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
1. Những quy định chung về vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Hiện nay hoạt động vay vốn ngân hàng có thế chấp sổ đỏ được diễn ra rất phổ biến. Đồng thời việc vay có thế chấp tài sản là sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải có thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên trình tự, thủ tục vay thế chấp sổ đỏ, đăng ký thế chấp lại không phải là thủ tục pháp lý mà bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi đi vay cũng biết.
Do vậy, trước hết, cần phải hiểu hợp đồng thế chấp tài sản là gì, tại sao phải lập loại hợp đồng này khi vay vốn tại ngân hàng. Theo quy định tại điều 317, bộ luật dân sự có nêu: “Điều 317. Thế chấp tài sản: 1. Thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp].
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” Vì vậy, để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bạn, các ngân hàng thường sẽ yêu cầu bạn phải có tài sản thế chấp thì mới được ngân hàng giải ngân vốn.
Ngoài ra, điều kiện để có thể vay thế chấp tại ngân hàng thì sổ đỏ [hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] của người đi vay phải đáp ứng các điều kiện chung được luật đất đai 2013 quy định tại điều 188, gồm có:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a] Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b] Đất không có tranh chấp;
c] Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d] Trong thời hạn sử dụng đất. […]”
Trình tự, thủ tục vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng được thực hiện như thế nào
2. Trình tự, thủ tục vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng được thực hiện theo các bước sau
Bước 1: Ký hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng có công chứng, chứng thực
Các bên: bên vay và bên cho vay ký hợp đồng thế chấp sổ đỏ [hay là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất], có công chứng chứng thực theo quy định pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp sổ đỏ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai [đối với Giấy chứng nhận trong dự án phát triển nhà ở].
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai [Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện] để được đăng ký thế chấp sổ đỏ [quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất] và nhận phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp [Mẫu số 01/ĐKTC – bản chính];
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận theo quy định của pháp luật [01 bản chính];
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [01 bản chính];
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với quyền sở hữu nhà ở trên đất: Giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư [01 bản sao có chứng thực]
- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền [01 bản sao có chứng thực], trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình bản chính Văn bản ủy quyền thì chỉ cần nộp 01 bản sao để đối chiếu.
Bước 3: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các thủ tục sau
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.
Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chứng nhận đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo và thực hiện các công việc sau đây: ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;
Bước 4: Nhận kết quả thủ tục hành chính
Người đăng ký nhận kết quả thủ tục hành chính theo ngày được ghi trên phiếu hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày làm việc.
Lưu ý: một số loại phí phải nộp [tùy thuộc vào quy định thu phí của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương]: Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm. Và để đảm bảo thuận tiện cho các giao dịch cũng như tránh các tranh chấp không cần thiết, sau khi đăng ký giao dịch bảo bảo đảm cho tài sản thế chấp thì ngân hàng thường sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đi vay; trả lại cho người đi vay khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!
Trân trọng.
Liên kết tham khảo:
Chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn cùng luật sư tư vấn về giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng như sau: Các giấy tờ cầm giữ sau khi thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng là gì? [ tức sau khi thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng thì mình sẽ giữ lại những giấy tờ gì ạ] Xin chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn!
Câu trả lời về giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng như sau:
1. Cơ sở pháp lí về giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
- Bộ luật dân sự 2015
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
2. Nội dung tư vấn về giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có ý định thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng và muốn biết giấy tờ nhận lại được sau khi thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp của bạn cần chú ý để yêu cầu ngân hàng trả lại các loại giấy tờ sau:
2.1 Quy định về thế chấp tài sản
Theo quy định tại điều 315, Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 317. Thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản là việc một bên [sau đây gọi là bên thế chấp] dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận thế chấp].
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Như vậy, khi bạn thế chấp sổ đỏ của mình tại ngân hàng để vay vốn tức là bạn đang dùng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc vay vốn. Trong trường hợp của bạn sau khi làm hợp đồng thế chấp sổ đỏ với phía ngân hàng thì thường theo thỏa thuận giữa các bên, ngân hàng sẽ giữ lại sổ đỏ của bạn để đảm bảo hợp đồng thế chấp. Nhà cửa, đất đai của bạn vẫn sẽ được sử dụng, việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, góp vốn, chuyển đổi,… phải được sự chấp thuận từ phía ngân hàng.
Giấy tờ nhận lại sau khi thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
2.2 Hồ sơ thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm:
Điều 39. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:
1. Phiếu yêu cầu đăng ký [01 bản chính];
2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực];
3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận];
[…]
Như vậy, khi thực hiện vay vốn tại ngân hàng có thế chấp là quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện đăng ký thế chấp [văn phòng đăng ký đất đai] sẽ ghi thông tin thế chấp vào phần thứ IV trong Giấy chứng nhận, và thu các văn bản đã nêu, trả lại Giấy chứng nhận cho người đăng ký. Sau khi thực hiện xong thủ tục đăng ký thế chấp thì sổ đỏ sẽ do ngân hàng giữ. Bạn sẽ nhận lại được một bản hợp đồng và nó thể hiện sự thỏa thuận giữa bạn với ngân hàng trong việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn. Tài sản [đất đai, nhà ở,…] bạn vẫn có quyền sử dụng bình thường, muốn thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn phải được phía ngân hàng chấp thuận.