Quy định về cấp sổ đỏ nhà chung cư

Hiện nay, chung cư là loại hình nhà ở rất được ưa chuộng tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh do quỹ đất có hạn nhưng số lượng người dân có nhu cầu sống và làm việc ở các thành phố đó là ngày càng tăng. Do vậy, nhiều người sẽ quan tâm đến pháp lý của chung cư về sổ đỏ chung cư? Chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng? Những yếu tố pháp lý cần quan tâm khi mua nhà chung cư.

Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp lần lượt các câu hỏi trên cùng nhiều thông tin hữu ích khác bạn nên biết. Cùng bắt đầu thôi!

Trước tiên đối với người mua nhà chung cư, bản chất chủ sở hữu nhà chung cư là sở hữu nhà ở không đồng thời sở hữu đất ở hay nói cách khác là người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở

Theo quy định tại nghị định 88/2009/NDD-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, tất cả những giấy chứng nhận đất đai của Nhà nước cấp cho chủ sở hữu bất động sản bao gồm “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (thường gọi là sổ đỏ) và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở” (thường gọi là sổ hồng cũ do có bìa màu hồng đậm) sẽ dùng chung một mẫu giấy chứng nhận mới là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Loại giấy này có đặc điểm nhận dạng với bìa có màu hồng cánh sen vì vậy thường được gọi là “Sổ hồng”

Do vậy, người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng)

Tuy giấy chứng nhận người dân được cấp có bìa màu hồng, nhưng nhiều người vẫn quen gọi là sổ đỏ chung cư, có thể người dân đã quá quen cách gọi sổ đỏ khi mua bán nhà mặt đất từ lâu. Dù vậy, người dân cần hiểu rõ rằng thuật ngữ “sổ đỏ chung cư” hay “sổ hồng chung cư” vẫn chỉ được sử dụng trong giao tiếp đời thường nhưng khi xử lý các vấn đề liên quan đến pháp luật buộc người dân cần phân biệt rõ ràng và thay đổi cách gọi đối với loại giấy chứng nhận mà mình đang sở hữu.

Tìm hiểu về quy định cấp sổ đỏ cho chung cư mini

Tìm hiểu chi tiết về sổ đỏ

Trước khi đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư (thường gọi là sổ đỏ chung cư), người mua cần đảm bảo đã đạt được các yêu cầu sau:

• Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư)
• Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
• Đã có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư

Theo khoản 1 và 2, Điều 9 luật nhà ở năm 2014 về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở đã nêu rõ:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn
• Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai

• Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, theo quy định của Nhà nước hiện hành theo Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu rõ: “Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
•  Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
•  Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng

Như vậy, khi người dân mua nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trao cho người mua sổ hồng chung cư khi hoàn thành.

Trong trường hợp, người mua muốn tự mình nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thì có thể làm theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư bao gồm

• Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư ( 1 bản gốc và 1 bản lưu photo tại cơ quan thuế)
• Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (1 bản gốc và 1 bản sẽ được lưu trữ tại cơ quan địa chính)
• Chứng thực chứng minh thư nhân dân (2 bản), hộ khẩu của người đề nghị cấp giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán)
• Lệ phí trước bạ (theo mẫu số 01 – 2 bản), Khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được ủy quyền – 3 bản)

Bước 2: Bộ hồ sơ trên sẽ mang tới nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc cấp Huyện, Phường) và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạn cho Nhà nước

Bước 3: Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bao gồm

• 1 bản gốc, 1 bản photo Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lai nộp Lệ phí trước bạ
• 1 bản gốc và 1 bản photo thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, bộ hồ sơ sẽ được xử lý theo quy trình sau:

• Kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ trong bộ hồ sơ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)
• Cập nhật các thông tin và số liệu cần thiết vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai của Nhà nước (Nếu có)
• Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để bổ sung các thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
• Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với căn hộ được xin cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà ở lần đầu sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 nêu rõ: không quá 100.000 VND/giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 VND/giấy đối với tổ chức

Về thời gian cấp sổ hồng chung cư (hay quen gọi là sổ đỏ chung cư), theo quy  định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất, tách thửa, hợp thửa đất, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp này tối đa là 15 ngày. Bạn có thể xem chi tiết trong hình ảnh trên.

Nhiều người sẽ thắc mắc thời hạn sở hữu chung cư có giống như sở hữu nhà mặt đất hay không?

Câu trả lời là hoàn toàn giống nhau. Căn hộ chung cư sẽ có căn hộ được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài hoặc sở hữu 50 năm phụ thuộc vào chủ đầu tư dự án chung cư đó được thuê đất của Nhà nước trong thời gian bao lâu.

Ngoài ra, nếu chung cư đó đã cũ, người mua nhà cần quan tâm đến thời hạn sử dụng còn lại của chung cư đó. Thông thường, các công trình đã cũ sẽ được phân cấp để phân niên hạn sử dụng theo quy định rõ theo thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng cụ thể như sau:

• Cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng > 100 năm
• Cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
• Cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm
• Cấp 4 có niên hạn sử dụng <20 năm

Các bạn có thể tìm hiểu thêm về các loại nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, cấp 5 hay nhà tạm

Thông thường đến cuối thời hạn sử dụng được nêu trong sổ, UBND có thẩm quyền sẽ có cuộc thẩm định chất lượng nhà ở. Tùy thuộc vào tình trạng chung cư mà thời hạn sở hữu chung cư được chia thành 2 trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Chất lượng nhà chung cư còn tốt và đảm bảo an toàn cho người sống tại đó thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp 2: nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn cho người dân sinh sống tại đó thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở năm 2014.

Nối tiếp câu hỏi phía trên, nhiều người dân hoang mang không biết sau khi nhà chung cư hết niên sử dụng thì sẽ được Nhà nước hỗ trợ gì hay không?

Nhưng đừng lo! Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có nhà chung cư cũ thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thì sẽ được di chuyển tới khu tái định cư được quy định cụ thể như sau:

• Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014.
• Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
• Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư.
• Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trước khi mua một căn hộ chung cư trong một dự án, người mua nên xác định rõ chủ đầu tư của dự án là ai, lịch sử hình thành và các thông tin trong quá khứ của họ. Mọi thông tin này có thể tra cứu thông tin trên mạng, hỏi người bán nhà cho mình thông thường là người môi giới hoặc liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để tìm hiểu

Khi dự án có đầy đủ giấy chứng nhận đảm bảo không xảy ra tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, những giấy tờ này còn có thể chứng minh dự án không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng

Hiện nay, tình trạng xây dựng vượt phép là điều không hiếm gặp ở nhiều dự án chung cư do chủ đầu tư vì chủ đầu tư có thể chấp nhận mức phạt quá tầng rất thấp so với lợi nhuận mang lại. Ngoài ra, giấy phép xây dựng đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ, không bị đình chỉ thi công do xây dựng không phép

Trường hợp khi người dân đi làm thủ tục cấp sổ hồng chung cư (hay thường gọi là sổ đỏ chung cư) gặp trở ngại bởi chủ đầu tư con nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vì vậy người mua cần xác định rõ chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất với nhà nước chưa

Theo quy định, các thông tin về việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải được công khai, minh bạch với người mua.

Đây là một trong những giấy tờ quan trọng trong quá trình làm sổ hồng chung cư (hay thường gọi là sổ đỏ chung cư) vì vậy giấy tờ mua bán cần có đầy đủ các thông tin sau:

• Các điều khoản hợp đồng rõ ràng và dễ hiểu
• Đơn vị tiền tệ là VND đối với bất động sản nằm trong lãnh thổ Việt Nam. Trong trường hợp là đơn vị tiền tệ khác, tòa án sẽ không chấp nhận giải quyết nếu có tranh chấp
• Tiến độ thanh toán và tiền độ hoàn thành dự án phải cùng nhau
• Người ký hợp đồng mua bán phải là người đại diện chủ đầu tư hợp pháp hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của chủ đầu tư
• Đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai như chung cư, thì thời điểm ký hợp đồng là thời điểm hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật
• Phải nêu rõ các phụ phí dịch vụ trong khi chủ sở hữu ở đó