Có nên mua bán nhà đất bằng vi bằng không
Mua nhà vi bằng – một loại giao dịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro hiện nay. Làm sao để mua bán nhà đất vi bằng một cách an toàn nhất? Show Hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất trên thị trường diễn ra khá sôi động và có phần phức tạp. Sức hút từ đầu tư nhà đất khiến ngày càng nhiều người muốn “nhảy” vào thị trường này. Bên cạnh các sản phẩm dự án, sản phẩm có Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành, nhiều giao dịch mua bán nhà bằng giấy tay, vi bằng vẫn tiếp diễn với số lượng người quan tâm không nhỏ. Tính chất pháp lý của loại giao dịch này như thế nào? Pháp luật hiện nay có quy định không, quy định ra sao? Nếu đã tham khảo qua kinh nghiệm mua nhà giấy tay , kinh nghiệm mua nhà an toàn, kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội, kinh nghiệm mua nhà chung cư,… thì cũng không nên bỏ qua kinh nghiệm mua nhà vi bằng có trong bài viết này. Vi bằng là gì? Nhà vi bằng là gì?Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do các văn phòng Thừa phát lại lập. Hiểu một cách đơn giản thì vi bằng là một tài liệu bằng văn bản, bao gồm hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết). Trong tài liệu này, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về các sự kiện, hành vi lập vi bằng do thừa phát lại chứng kiến. Trong thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, có thể đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận. Vậy vi bằng có đặc điểm gì?
Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP có quy định:
Theo đó, mua nhà vi bằng chỉ có ý nghĩa xác nhận rằng có giao dịch chuyển nhượng giữa người mua và người bán diễn ra, mục đích là làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp. Như vậy, vi bằng không thẩm định được giao dịch mua bán nhà đất có tính pháp lý hay không. Mua nhà vi bằng có được cấp Giấy chứng nhận không?Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;” Bên cạnh đó, Điều 8, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT có hướng dẫn, người thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp đến cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:
Đối chiếu với điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43 thì các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp (quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định giải quyết tranh chấp….), các giấy tờ chứng minh giao dịch (giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho…)… Tuy nhiên, vi bằng nhà đất không có trong danh sách được liệt kê. Với các quy định nêu trên thì vi bằng không là loại giấy tờ để làm cơ sở cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, mua nhà đất vi bằng vẫn không thể hợp thức hóa để cấp sổ, chỉ đơn thuần là một minh chứng để giải quyết tranh chấp khi không may xảy ra. Đây chính là một rủi ro lớn khi mua nhà vi bằng, ngoài ra, còn có thể gặp các rủi ro khác như:
Những nguy cơ rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà vi bằng thường rơi vào bên mua nhiều hơn so với bên bán, vì vậy, trước khi quyết định, rất nhiều người đặt câu hỏi nên hay không mua nhà vi bằng.
Kinh nghiệm mua nhà vi bằng: có giải pháp nào an toàn?Kinh nghiệm mua nhà đất giấy tay hay mua nhà vi bằng thực chất cũng chỉ là cách để giảm bớt rủi ro, không khuyến khích người mua chọn giao dịch theo cách này. Tuy nhiên, trong trường hợp vẫn muốn mua nhà vi bằng, cần làm gì để đảm bảo quyền lợi một cách tốt nhất? Người mua cần hiểu rõ đặc điểm và tính pháp lý của vi bằng, rằng:
Không có khái niệm “công chứng vi bằng” Những khái niệm như “vi bằng công chứng Thừa Phát Lại”, “công chứng Thừa Phát Lại” không được pháp luật ghi nhận. Có chăng, đây chỉ là cách kẻ gian lợi dụng để lấy lòng tin của người mua, lừa dối khách hàng. Những công việc theo quy định của pháp luật đối với Thừa phát lại gồm:
Thừa Phát Lại không được nhà nước trao quyền công chứng. Vì vậy, nếu nghe rằng công chứng vi bằng, công chứng thừa phát lại thì người mua phải hết sức cảnh giác, có thể một chiếc bẫy đã được giăng sẵn. Làm gì khi cảm thấy mua bán nhà vi bằng thiếu an toàn?Hủy giao dịch mua bán Người mua khi nhận thấy rủi ro có thể thỏa thuận với người bán để nhận lại tiền đã giao dịch mua nhà, đồng thời trả lại tài sản cho bên bán. Thường thì hiếm khi nào bên bán dễ dàng đồng ý với cách này, tuy nhiên, bên mua có thể nhờ pháp luật can thiệp, khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Tuy nhiên, nếu trường hợp bên bán có ý định lừa đảo thì rất khó để giải quyết theo phương án này. Chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba Có lẽ không được khuyến khích nhưng vẫn là 1 trong những cách để xử lý khi mua nhà vi bằng. Khi các bên không thể tự thỏa thuận để hủy giao dịch, trả tiền và nhận lại tài sản, việc khởi kiện tốn nhiều thời gian thì nếu có cơ hội, bạn có thể cân nhắc việc chuyển nhượng lại cho bên khác với mức giá hợp lý. Thực ra không dễ để thực hiện hoặc tìm được người thiện chí, bởi mua nhà vi bằng cũng là nỗi lo của nhiều người. Trường hợp xấu nhất, khi người mua không thể thực hiện một trong 2 phương án trên thì chỉ có thể cố gắng khai thác tối đa quyền sử dụng đất nhằm giảm tối đa thiệt hại cho mình. Giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằngĐây là kinh nghiệm cũng đồng thời là kiến thức pháp lý cần nắm để người mua tự bảo vệ mình. Khi có tranh chấp, rủi ro xảy ra, xử lý càng sớm càng giảm được thiệt hại. Hiện nay, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua thương lượng hoặc Tòa án. Về hòa giải, thương lượng các bên có thể tự tiến hành hoặc nhờ bên thứ ba, không bắt buộc về hình thức, trình tự. Ngoài ra, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau: – Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh); – Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.Tuy nhiên, nếu muốn tranh chấp được giải quyết thông qua Tòa án thì phải đáp ứng theo đúng trình tự thủ tục. Các bước bao gồm (căn cứ theo Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015) Bước 1. Chuẩn bị đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện. Đơn khởi kiện đáp ứng về cả nội dung lẫn hình thức theo quy định của pháp luật, đồng thời chuẩn bị thêm một số giấy tờ gửi kèm theo đơn:
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án. Người khởi kiện có thể lựa chọn nộp hồ sơ thông qua các cách thức sau:
Sau khi nộp hồ sơ, Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ trong thời hạn 08 ngày làm việc và ra một trong các quyết định theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bước 3. Nộp tạm ứng án phí để vụ án được thụ lý.
Bước 4. Thụ lý vụ án và xét xử Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. (điểm a khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015). Sau đó, thông báo mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải. Tại đây, nếu các bên thỏa thuận được với nhau thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. (Điều 208, 212 BLTTDS 2015). Bước 5. Tham gia phiên Tòa. Trường hợp hòa giải không thành thì đây chính là bước cuối cùng để Tòa án có thể đưa ra phán quyết trong vụ việc tranh chấp mua nhà vi bằng. Kinh nghiệm mua nhà vi bằng mục đích chỉ ra cho người mua thấy những nguy cơ tiềm ẩn, rủi ro có thể phát sinh trong giao dịch. Một cách khách quan, nên ưu tiên những giao dịch minh bạch, rõ ràng về pháp lý để giảm thiểu tối đa những điều không mong muốn, tránh “tiền mất tật mang”.
|