Thứ ba,21/09/2021 17:20
Ngày 21/9/2021, Bộ Xây dựng đã có công văn 3886/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương hướng dẫn về thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014 [Nghị định số 30/2021/NĐ-CP].
1. Về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Tại điểm b khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 [sửa đổi bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở năm 2014] đã quy định: “Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này”.
Tại điểm c khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 [sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014] đã quy định về hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại là: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở”.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 7 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 thì “trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan”.
Trên cơ sở các quy định đã được sửa đổi của Luật Nhà ở 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 nêu trên, tại khoản 1 và khoản 3 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP [được sửa đổi bổ sung theo quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP] đã quy định cụ thể như sau: [1] nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tạiĐiều 21 của Luật Nhà ở 2014,khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; [2] trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 4 Điều này.
Như vậy, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đã có quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo khoản 3, khoản 4 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP [đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP] thì Nhà nước chỉ thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, không thực hiện công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án.
2. Về việc nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án
Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 18 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP [được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP] thì việc công nhận chủ đầu tư dự án chỉ thực hiện trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của pháp luật về đầu tư và có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định. Do đó, trong hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.
Nội dung chi tiết xem tệp đính kèm:
BXD_3886-BXD-QLN_21092021.pdf
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 3886/BXD-QLN.
Xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Ngày cập nhật: 22/04/2022Hỏi: [Nguyễn Kiên Cường - ]
Tôi đang có vướng mắc liên quan tới việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở [khu đô thị] và xin có câu hỏi như sau:
Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định:
“1. Nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.
Theo quy định trên thì nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhà đầu tư trúng đấu thầu có thể là liên danh 2 nhà đầu tư, vậy cho tôi hỏi, việc xác định chủ đầu tư dự án nhà ở trong trường hợp liên danh 2 nhà đầu tư trúng đấu thầu như thế nào? Có phải chủ đầu tư là liên danh 2 nhà đầu tư? Bởi theo quy định tại Điều 21 Luật nhà ở 2014 thì điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là “Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam” và không đề cập tới liên danh 2 nhà đầu tư.
Ngoài ra, Khoản 8 Điều 6 Luật nhà ở quy định các hành vi bị nghiêm cấm: “8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.
Liên danh 2 nhà đầu tư không phải doanh nghiệp, không có tư cách pháp nhân, do đó, liên danh sẽ phải ủy quyền cho một thành viên là đại diện liên danh để thực hiện giao kết các hợp đồng phát sinh trong quá trình đầu tư dự án. Nếu xác định liên danh là chủ đầu tư dự án như quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thì việc ủy quyền này có vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở như quy định tại Điều 6 hay không?
Trả lời:
Tại Khoản 2 Điều 7 của Luật Xây dựng [được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020] quy định: “…Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan”.
Tại điểm c Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 [được sửa đổi, bổ sung tại điểm b Khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020] quy định “Chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết điểm này”.
Tại Khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp có nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời theo pháp luật về đầu tư thì các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 4 Điều này. Nghị định số 30/2021/NĐ-CP không thực hiện công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án.
Như vậy, quy định nêu trên của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP là phù hợp với quy định của Điều 21 Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và không trái với quy định tại Khoản 8 Điều 6 của Luật Nhà ở về các hành vi bị nghiêm cấm.
Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS