Mọi doanh nghiệp khi xây dựng nhà ở thương mại để bán thì phải có vốn pháp định?

Theo Bộ Xây dựng, khoản 1 Điều 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đã thể hiện những bất cập về mặt pháp lý, thực tiễn áp dụng thi hành.

Ảnh minh hoạ.

Bộ Xây dựng cho rằng, quy định về việc doanh nghiệp, hợp tác xã phải có vốn pháp định như trên đã thể hiện những bất cập về mặt pháp lý và thực tiễn áp dụng thi hành.

Quy định phải có vốn pháp định trong Nghị định số 76 không còn phù hợp quan điểm pháp luật chung nhất về vốn pháp định. Theo đó, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập công ty do pháp luật quy định đối với một số ngành nghề.

Rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh yêu cầu phải có vốn pháp định trước khi có Luật Đầu tư 2020, cơ quan này nhận thấy, việc quy định mức vốn pháp định luôn phải có cơ sở dựa trên nguyên tắc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng và đảm bảo ổn định thị trường tài chính. Vì vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh các ngành nghề phải có vốn pháp định buộc phải chứng minh vốn bằng nhiều cách, thông qua chứng minh sốn tiền có tại tổ chức tín dụng hoặc ký quỹ…

Tuy nhiên đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, việc quy định vốn pháp định lại không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho rằng, điều này khiến cho quy định vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản không có nhiều ý nghĩa trên thực tế, vì các chủ thể có quyền khai báo mức vốn mà không có cơ chế kiểm soát bắt buộc thực hiện.

Mặt khác, hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng bao gồm hoạt động xây dựng dự án nhà, công trình xây dựng, để bán, cho thuê, mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại, bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng đang thuộc quyền sử hữu hợp pháp của mình, kinh doanh dịch vụ bất động sản…

Trong đó, Bộ Xây dựng cho biết, đối với hoạt động của các doanh nghiệp như bán, cho thuê các bất động sản tại các dự án được lập, phê duyệt không có mục tiêu kinh doanh bất động sản, các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, hoạt động thuê bất động sản có sẵn để cho thuê lại… thì việc phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định không cho thấy có ý nghĩa vì các hoạt động này không phải là hoạt động bỏ vốn đầu tư xây dựng để tạo lập ra bất động sản nhằm đưa vào kinh doanh.

“Việc quy định chung vốn pháp định cho tất cả các hoạt động này cho thấy chưa hợp lý trong quá trình áp dụng thực thi quy định”, cơ quan này nhấn mạnh.

Cũng theo Bộ Xây dựng, hiện nay Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã không còn quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Khoản 2 Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020 đã quy định sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó bỏ quy định về điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, quy định về điều kiện phải có vốn pháp định đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản trong Nghị định số 76 không còn phù hợp.

Do đó, để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về đầu tư, dự thảo Nghị định đã sửa đổi toàn bộ nội dung Điều 3 hiện hành quy định về các điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản theo hướng bãi bỏ yêu cầu phải vốn pháp định và bổ sung các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải công bố thông tin liên quan đến doanh nghiệp và các thông tin về bất động sản kinh doanh.

“Như vậy mới bảo đảm sự công khai, minh bạch các hoạt động kinh doanh, hạn chế tối đã các rủi ro xảy ra với khách hàng, khắc phục tình trạng lừa đảo do đăng bán các bất động sản không có thực, không do mình đầu tư, kinh doanh như đã và đang xảy trong thời gian vừa qua”, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Theo thuonghieucongluan.com.vn

Nguồn bài viết: //thuonghieucongluan.com.vn/bo-xay-du-ng-quy-dinh-von-phap-dinh-khong-duoc-thap-hon-20-ty-dong-khong-con-phu-hop-a147255.html

Công ty Luật Thái An với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Tư vấn pháp luật và Giải quyết tranh chấp kinh doanh, đầu tư, dân sự, đất đai, hôn nhân và gia đình Luật Thái An xứng đáng là điểm tựa pháp lý của khách hàng. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ tư vấn về điều kiện xây nhà ở thương mại.

Chào luật sư. Tôi tên là Nguyễn Thành Danh, 35 tuổi, đang cư trú tại thành phố Thanh Hóa. Tôi có một thắc mắc về vấn đề điều kiện xây dựng nhà ở thương mại như sau. Mong được luật sư giúp đỡ.

“Tôi là cá nhân có thể tham gia làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được không, điều kiện xây dựng nhà ở thương mại là gì. Khi đã đáp ứng được điều kiện xây nhà ở thương mại thì tôi cần làm gì để triển khai.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi. Về vấn đề điều kiện xây nhà ở thương mại, chúng tôi xin trả lời như dưới đây:

Cơ sở pháp lý điều chỉnh về điều kiện xây nhà ở thương mại là các văn bản pháp luật sau đây:

Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật nhà ở 2014: Nhà ở thương mại được hiểu là nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán theo cơ chế thị trường nhất định.

Để tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì cần thỏa mãn các điều kiều xây nhà ở thương mại mà pháp luật có quy định.

Đối với cá nhân muốn tham gia đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật nhà ở 2014.

Theo quy định của Điều 21 Luật nhà ở 2014, để làm chủ đầu tư dự án xây nhà ở thương mại cần thỏa mãn các điều kiện như sau:

• Một là có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã [sau đây gọi chung là Doanh nghiệp] theo quy định của pháp luật.
• Hai là có mức vốn pháp định theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Hiện nay mức vốn pháp định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là không thấp hơn 20 tỷ. Doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của vốn pháp định mà không cần phải ký quỹ ở ngân hàng.

• Ba là, đối với từng Dự án xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện Dự án đó theo quy định của pháp luật đầu tư.
• Bốn là, doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động sản [có đăng ký kinh doanh mã ngành nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản].

Qua phân tích ở trên, trường hợp bạn là cá nhân thì cần áp ứng đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại ở trên thì mới có thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, nếu bạn vẫn mong muốn đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở thương mại thì hoàn toàn có thể góp vốn dưới các hình thức pháp luật cho phép vào các doanh nghiệp đã đủ điều kiện xây nhà ở thương mại hoặc vào các dự án xây dựng nhà ở thương mại có sẵn.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây nhà ở thương mại sẽ được tiến hành theo các hình thức sau:

• • Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật có liên quan. Áp dụng trong trường hợp khu đất dự định xây dựng nhà ở thương mại đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
  • Tổ chức đấu thầu các dự án có sử dụng đất. Áp dụng đối với khu đất chưa thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng và có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định của mục 4 tham gia. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư thỏa mãn điều kiện thì phải chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Đối với hai trường hợp trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định về việc lựa chọn chủ đầu tư xây nhà ở thương mại.

• Chỉ định đối với trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại nêu ở mục 4 và sử dụng diện tích đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhằm mục đích xây dựng nhà ở thương mại. Đối với trường hợp nhà đầu tư đã đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại theo trường hợp này thì Sở xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư làm chủ đầu xây dựng nhà ở thương mại.

• Đối với Dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phù có văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

Sau khi đáp ứng đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại như đã phân tích ở trên, bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây nhà ở thương mại:

• Văn bản xin đăng ký làm chủ đầu tư gồm các thông tin sau: tên, địa chỉ nhà đầu tư, những đề xuất của chủ đầu tư, tiến độ dự kiến của dự án.
• Bản sao có chứng thực/bản sao có xuất trình bản chính để đối chiếu Giấy đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, kèm giấy tờ chứng minh đủ vốn pháp định theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

• Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư:
  • Văn bản chứng minh có vốn thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh quyền sở hữu vốn thì có thể chứng minh qua văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã qua kiểm toán về mức vốn doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất đối với doanh nghiệp đang hoạt động.
  • Đối với doanh nghiệp mới thành lập thì chứng minh số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ, tuy nhiên cần phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu vốn là tài sản thì phải có chứng thư định giá, thẩm định giá tài sản doanh nghiệp của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá tại Việt Nam.
• Trường hợp thuộc diện chỉ định chủ đầu tư  thì ngoài giấy tờ quy định trên đây, nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh mình có quyền sử dụng hợp pháp đất dự định xây nhà ở thương mại.

Với những phân tích ở trên, có thể tóm tắt ý kiến tư vấn về điều kiện xây nhà ở thương mại của bạn như sau:

• Cá nhân có đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại cần chuẩn bị đủ các điều kiện về thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã; đủ điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản và các điều kiện khác như phân tích ở trên.
• Ngoài ra, sau khi đáp ứng đủ điều kiện thì cần thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Để tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan tới  vấn đề Điều kiện xây nhà ở thương mại, bạn hãy đọc các bài viết trong mục BÀI VIẾT LIÊN QUAN dưới đây.

Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn luật đất đai. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Sử dụng dịch vụ luật sư về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bởi bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bạn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn luật đất đai, luật nhà ở của Luật Thái An.

Nếu bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất. Bạn có thể tham khảo bài viết Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai của chúng tôi.

HÃY LIÊN HỆ NGAY LUẬT THÁI AN ĐỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG DỊCH VỤ PHÁP LÝ!

• Giới thiệu tác giả
• Bài viết mới nhất