1.Giải chấp là gì?
Giải chấp [hay còn gọi là xóa thế chấp] là hình thức giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng vay vốn. Tài sản chỉ được giải chấp khi nó đã chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ của người vay, tức là khi đã thanh lý hợp đồng vay. Lúc này, tài sản của bạn không còn là tài sản đảm bảo cho khoản vay của bạn.
Do đó, giải chấp ngân hàng là điều bắt buộc đối với người vay khi đến hạn trả nợ gốc tại ngân hàng. Nếu thanh lý hợp đồng không đúng thời hạn sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn. Ảnh hưởng đến uy tín về tín dụng của người vay.
2. Điều kiện được giải chấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc trường hợp sau:
- Đến hạn trả nợ gốc và đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên có quyền thỏa thuận với nhau về thời hạn thế chấp [thời hạn cho vay]. Trên thực tế hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất thường sẽ là 03 năm.
Theo đó, đến thời hạn các bên đã thỏa thuận mà bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ của mình [trả gốc và lãi] thì có quyền xóa đăng ký thế chấp theo quy định.
- Chưa đến hạn trả gốc nhưng các bên thỏa thuận trả nợ trước.
Đây là trường hợp khá phố biến vì trên thực tế nhiều ngân hàng cho phép bên thế chấp trả gốc và lãi trước thời hạn. Sau khi tất toán xong, bên thế chấp có quyền xóa đăng ký thế chấp.
3. Hồ sơ giải chấp [xóa đăng ký thế chấp]
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Thành phần hồ sơ:
Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định hồ sơ xóa thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký [01 bản chính].
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm [01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu] trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm.
- Bản chính Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng].
-- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu].
Lưu ý: Trường hợp xóa đăng ký thế chấp khi Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp như sau:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký [01 bản chính]
- Bản chính Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng].
- Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu].
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền [01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu].
4. Thủ tục giải chấp Sổ đỏ
Căn cứ Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa.
- Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai [nếu là tổ chức] hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện [huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương] nếu là hộ gia đình, cá nhân.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
- Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn [theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP].
4. Thông tin giải chấp ghi trên Sổ đỏ thế nào?
4.1. Nơi thể hiện thông tin
Theo điểm a khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Trang bổ sung của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện thông tin thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nói cách khác, thông tin xóa đăng ký thế chấp được ghi rõ tại Trang bổ sung của Giấy chứng nhận.
4.2. Nội dung xóa đăng đăng ký thế chấp
Điểm c khoản 5 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì ghi như sau:
“c] Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/.../... [ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây] theo hồ sơ số... [ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký]”.”
Như vậy, nội dung xóa đăng ký thế chấp được ghi trong Giấy chứng nhận như trên và có đóng dấu đỏ của cơ quan đăng đất đai.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Trình tự, thủ tục giải chấp sổ đỏ đang vay ngân hàng mới nhất”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về hợp đồng tặng cho tài sản, tranh chấp hợp đồng tặng cho cũng như các vấn đề liên quan đến pháp luật dân sự, có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email:
Trân trọng!
Câu hỏi:
Tôi là Trịnh Ngọc Thành, tôi có vấn đề muốn xin được Luật sư tư vấn như sau:
Chuyện là chú tôi có vay nặng lãi và không trả được nợ nên bố mẹ tôi đã đặt sổ đỏ của nhà tôi ra để vay ngân hàng giúp chú tôi số tiền là 150 triệu để chú trả nợ. Nhưng trong tài khoản ngân hàng của chú tôi lúc trước vẫn còn tiền gửi là 200 triệu. Do thím tôi không chịu rút 200 triệu tiền mà gia đình chú tôi đã gửi trước đó ra để trả cho chú tôi nên bố mẹ tôi mới phải thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng giúp chú tôi. Và ngân hàng là người đứng ra đảm bảo là thím tôi sẽ không rút được 200 triệu tiền gửi ra nếu không trả 150 triệu kia.
Vậy trong trường hợp nếu đến kì hạn trả tiền để rút sổ đỏ ra mà thím tôi không chịu lấy tiền đã gửi ngân hàng để trả tiền thì ngân hàng có tự động lấy số tiền mà gia đình chú tôi đã gửi chuyển sang số tiền mà bố tôi đã đứng ra vay không? Và trong trường hợp này thì nên xử lý thế nào để gia đình tôi có thể lấy sổ đỏ về được? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
Xét về bản chất, hợp đồng giữa gia đình bạn với ngân hàng và hợp đồng giữa ngân hàng với gia đình chú bạn là hợp đồng vay tiền, đây là hai hợp đồng dân sự khác nhau nhưng có chung bản chất với nhau.
Làm thế nào để lấy lại sổ đỏ đã thế chấp vay ngân hàng?
Căn cứ theo quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng vay tài sản như sau:
“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Nghĩa vụ trả nợ của bên vay như sau:
“1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.
3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:
a] Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;
b] Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, vì bản chất của hai đồng trên là hợp đồng vay tiền, tuy nhiên đây là hai hợp đồng dân sự khác nhau, các chủ thể tham gia hợp đồng khác nhau: một hợp đồng là giữa gia đình bạn và ngân hàng, hợp đồng kia là giữa ngân hàng và gia đình chú bạn. Do đó, không thể lấy quyền của chủ thể trong hợp đồng này để thực hiện cho nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng kia. Vì thế, đối với hợp đồng vay tiền được thiết lập giữa gia đình bạn và ngân hàng, khi đến hạn phải trả tiền để được rút sổ đỏ mà thím bạn không chịu lấy tiền đã gửi ngân hàng để trả tiền thì phía ngân hàng cũng không có quyền tự lấy số tiền mà gia đình chú bạn gửi tại ngân hàng để trừ vào nghĩa vụ bố bạn phải trả tiền cho ngân hàng được.
Tuy nhiên, do gia đình bạn dùng sổ đỏ ra làm tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền, do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 về các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản như sau:
“Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.“
Như vậy, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong các giao dịch bảo đảm. Do đó, để có thể lấy lại được sổ đỏ về thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với gia đình chú bạn về việc chuyển tiền từ tài khoản của chú bạn tại ngân hàng để bù sang phần nghĩa vụ trả nợ của gia đình bạn. Khi đó việc thế chấp sổ đỏ của gia đình bạn với ngân hàng mới chấm dứt và gia đình bạn mới được phép lấy lại sổ đỏ. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, thì gia đình bạn buộc phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mới có thể lấy lại sổ đỏ. Nếu không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất của gia đình bạn sẽ bị đem ra xử lý để thanh toán nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.
Trong trường hợp cần tư vấn thêm, Bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.
Trong trường hợp cần tư vấn thêm, Bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.