Nếu không kiểm tra kỹ lưỡng, bạn có thể "sập bẫy". Dưới đây là những thủ đoạn thường gặp khi mua bán nhà đất, theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Công ty Luật TNHH TGS. 1. Giấy tờ có công chứng nhưng sổ đỏ là giả Kẻ gian làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc vờ báo mất để cơ quan nhà nước cấp lại. Sau đó, chúng dùng giấy này đem công chứng, tạo dựng lòng tin để chuyển nhượng. Văn phòng công chứng chỉ có chức năng kiểm tra thông tin trong sổ đỏ và tình trạng thửa đất [tranh chấp, kê biên, thế chấp...] mà không có trách nhiệm hay khả năng chuyên môn nghiệp vụ để xác nhận sổ đỏ là thật hay giả. Lợi dụng điểm này, kẻ gian dễ dàng qua mắt người mua, chiếm đoạt tài sản. Để tránh bị lừa, bạn hãy cùng chủ sở hữu mang sổ đỏ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Sở tài nguyên môi trường kiểm tra và xác minh. Nếu kết quả là thật, bạn có thể yên tâm ký hợp đồng mua bán, đặt cọc, giao tiền. 2. Bán một mảnh đất cho nhiều người Kẻ lừa đảo thường đăng tin rao bán nhà đất với giá hấp dẫn, hình ảnh sổ, giấy tờ nhà đất xác thực, rõ ràng. Khi tiếp cận người mua, chúng sẽ viện nhiều lý do để dụ dỗ họ đặt cọc và viết cam kết bằng tay. Sau khi lừa được nhiều người với số tiền lớn, chúng sẽ cắt liên lạc. Trường hợp này, người mua nên yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ đặt cọc số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc phải nêu trách nhiệm rõ ràng, chú ý điều khoản thời gian chuyển nhượng [không quá một tháng kể từ ngày đặt cọc]. Nếu đến thời gian đã định mà bên bán không chuyển nhượng mà có dấu hiệu trốn tránh, người mua có thể tố cáo hành vi này đến cơ quan công an, đề nghị điều tra và truy cứu hình sự về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Sổ đỏ giả trong một vụ án. Ảnh: Quang Hà
3. Giấy tờ nhà đất là thật nhưng người bán không phải chủ sở hữu
Kẻ lừa đảo tự xưng chủ sở hữu, cho xem sổ đỏ thật, khiến bạn tin tưởng đặt cọc giao tiền. Thực chất, chúng giả danh người mua nhà, liên hệ với người đang có nhu cầu chuyển nhượng, yêu cầu cho xem sổ đỏ rồi xin bản photocopy để làm sổ giả.
Sau đó, một kẻ khác tiếp tục đóng vai người đi xem nhà, đề nghị chủ nhà cho xem sổ đỏ, lợi dụng sơ hở sẽ đánh tráo. Chiêu lừa thành công, chúng dùng giấy tờ thật, tự xưng chủ sở hữu rồi bán nhà đất cho người khác.
Để phòng dính bẫy này, người mua cần kiểm tra thông tin trong sổ đỏ và thông tin nhân thân của chủ sở hữu. Cách tốt nhất, bạn nên kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước để biết thực trạng thửa đất và người đang sở hữu.
4. Lừa bán nhà đất đang bị kê biên thi hành án
Trường hợp nhà đất bị kê biên, một số chủ sở hữu tìm cách chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố cho người khác để lấy tiền mặt và tẩu tán số tiền này mà không thi hành án theo yêu cầu của tòa.
Nếu người bán không còn tài sản khác và không đủ tài sản để thi hành án thì nhà đất này vẫn bị kê biên. Người mua dù làm thủ tục công chứng sang tên sổ đỏ vẫn không tránh khỏi tranh chấp và rắc rối.
5. Lừa mua bán nhà đất qua vi bằng
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, kẻ lừa đảo chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng tại văn phòng Thừa phát lại.
Những giao dịch này chủ yếu diễn ra tại căn nhà "ba chung": chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà. Để tăng sự tin tưởng, chúng thuê văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng.
Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
6. Quảng cáo một đằng, bán đất một nẻo
Kẻ gian lợi dụng sự cả tin của khách hàng để bán không đúng loại đất, chẳng hạn bán đất ở nhưng thực chất là đất nông nghiệp, đất đang đợi chuyển đổi mục đích sử dụng, đất vườn...
Người mua không nên tin 100% lời quảng cáo của người bán mà cần có những nguồn tin khác liên quan thửa đất, xác minh tại cơ quan nhà nước.
Nếu người bán nói đất đang trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, bạn hãy yêu cầu cho xem phiếu hẹn và trả kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu nghi ngờ người bán nói sai về mục đích sử dụng đất, bạn yêu cầu họ cung cấp trích lục bản đồ địa chính và bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Phương Anh
- {{title}}
Đang tải...
Cơ quan điều tra cũng bắt tạm giam bị can Nguyễn Lâm Xinh [37 tuổi, ngụ đường Phan Bá Vành, Q.Sơn Trà, TP.Đà Nẵng] về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo điều tra, ông D. [ngụ TP.HCM] mua 1 lô đất giá 14 tỉ đồng ở đường Hà Bổng [Q.Sơn Trà, TP.Đà Nẵng] nhưng chưa sang tên và thỏa thuận với Văn phòng công chứng T.V.H. [đường Lê Duẩn, Q.Thanh Khê, TP.Đà Nẵng] để thực hiện “ký chờ, ký gửi”.
Đây là hình thức lách các quy định công chứng, theo đó, ông D. ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chỉ có thông tin bên bán, chưa có thông tin bên mua, nhằm gửi lại văn phòng công chứng chờ lượt chuyển nhượng tiếp theo.
Ông D. giao sổ đỏ lô đất cho Xinh môi giới, tìm người mua nhưng không được. Ông D. tiếp tục nhờ cò đất này làm thủ tục sang tên và xin giấy phép xây dựng khách sạn.
Tuy nhiên, Xinh sử dụng sổ đỏ lô đất trên và các giấy tờ do ông D. ký gửi ở văn phòng chông chứng để lừa đảo.
Cụ thể, Xinh nói dối lô đất đường Hà Bổng trên là của Xinh nhưng chưa sang tên, đang ký gửi ở văn phòng công chứng, để vay vợ chồng ông H.D.V. [ngụ Q.Thanh Khê] 8 tỉ đồng. Hết thời hạn vay 1 tháng, Xinh không trả nợ nên vợ chồng ông V. mang sổ đỏ đến văn phòng công chứng hoàn tất thủ tục giao dịch lô đất và đến văn phòng đăng ký đất đai sang tên. Ông D. phát hiện lô đất đã bị bán cho người khác nên nộp đơn tố cáo.
Được biết, Xinh có 1 tiền án về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản năm 2013, lúc này Xinh là nhân viên một sàn giao dịch bất động sản, tự ký ký hợp đồng với khách hàng để chiếm đoạt tiền đặt cọc.
Qua vụ việc, cơ quan cảnh sát điều tra khuyến cáo các tổ chức hành nghề công chứng cũng như người dân tuân thủ đầy đủ các quy định giao dịch bất động sản, tránh trường hợp ký gửi, ký chờ dễ bị lừa đảo như vụ việc vừa nêu.
Tin liên quan
Ký gửi nhà đất là một phương thức kinh doanh mới trong lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu này đang trở thành xu hướng và không ngừng gia tăng, mang đến nhiều lợi ích cho chủ sở hữu. Vậy ký gửi nhà đất là gì? Có nên tham gia ký gửi nhà đất hay không? Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dươi đây của chúng tôi.
Có thể bạn quan tâm: Thực trạng quy hoạch treo và dự án treo hiện nay là gì?
Ký gửi nhà đất là gì?
Ký gửi nhà đất là là hình thức mua bán, cho thuê bất động sản gồm 3 bên là chủ sở hữu, bên trung gian và khách hàng. Theo đó, chủ sở hữu sẽ không làm việc trực tiếp với khách hàng mà ủy quyền hoàn toàn cho bên trung gian thực hiện toàn bộ hoạt động giao dịch. Sau khi giao dịch thành công, chủ sở hữu bất động sản sẽ nhận lại số tiền bán/cho thuê bất động sản và tiền hoa hồng cho bên trung gian theo mức thỏa thuận.
Theo các chuyên gia bất động sản chia sẻ: Về mặt pháp lý, người có tài sản đất, nhà cần cho thuê sẽ giao quyền sở hữu tạm thời cho bên kế gửi bằng hợp đồng cụ thể và đóng một khoảng tiền dịch vụ. Bên dịch vụ sẽ có trách nhiệm tìm kiếm đối tác cần thuê và mua nhà đất để bàn giao.
Nhìn chung, ký gửi nhà đất là hình thức chuyển nhượng bất động sản thông qua sàn giao dịch dựa trên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Chính vì thế, bạn hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của dịch vụ ký gửi nhà đất.
Có nên Tham gia ký gửi nhà đất?
Dưới đây là những lợi ích lớn khi tham gia dịch vụ ký gửi nhà đất, giúp bạn trả lời câu hỏi Có nên Tham gia ký gửi nhà đất hay không?
- Thông qua dịch vụ ký gửi nhà đất, bạn không chỉ cho thuê hoặc bán bất động sản của mình nhanh chóng, thủ tục đơn giản, mà còn có được mức giá bán hời hơn so với mong muốn. Bởi giá cả bán đất sẽ bao gồm cả phần trăm phí môi giới, vì thế các bên trung gian sẽ cố gắng để bán được bất động sản với giá trị cao nhất có thể.
- Bạn không cần mất nhiều thời gian để tìm kiếm người muốn mua hoặc muốn thuê. Đặc biệt, giúp giảm thiểu rủi ro bị lừa đảo hơn đối với những người mới tham gia các giao dịch liên quan tới bất động sản.
- Các giao dịch mua bán liên quan đến giấy tờ thủ tục pháp lý đều được bên trung gian tiến hành thay bạn. Do đó, phần lớn các giao dịch đều diễn ra thuận lợi và chính xác hơn. Hơn nữa, những thông tin cá nhân của bạn sẽ được bảo mật tuyệt đối nếu có yêu cầu.
Điều kiện để tham gia ký gửi nhà đất
Vậy điều kiện để tham gia ký gửi nhà đất là gì? Theo quy định, để cung cấp dịch vụ ký gửi nhà đất thì phải là tổ chức công ty được thành lập đúng quy định pháp luật. Điều kiện thủ tục mở văn phòng ký gửi nhà đất hay thủ tục mở công ty ký gửi nhà đất như sau:
Theo quy định, điều kiện để mở văn phòng ký gửi nhà đất sẽ cần đáp ứng đủ các điều kiện được xác định tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
- Nếu là doanh nghiệp phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ. Thường là thành viên góp vốn, người được thuê quản lý văn phòng phải có chứng chỉ do Sở xây dựng cấp.
- Nếu là cá nhân phải có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập và có chứng chỉ hành nghề, đăng ký nộp thuế.
- Tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS, không đồng thời là nhà môi giới và là một bên tham gia giao dịch.
Ngoài ra, bạn cần chuẩn bị về vốn, nhân sự và các thiết bị máy móc… cho công ty, văn phòng.
Thủ tục Ký gửi nhà đất
Thông thường, thủ tục ký gửi nhà đất ở mỗi trung gian nhận ký gửi sẽ khác nhau. Song, về cơ bản vẫn có những giấy tờ tương đồng mà bạn cần chuẩn bị như:
- Đơn đề nghị ký gửi bất động sản, bạn có thể nộp đơn này qua email, fax hoặc địa chỉ văn phòng trực tiếp.
- Chuẩn bị sổ đỏ, sổ hồng, CMND, hộ khẩu,… của người sở hữu bất động sản. Đồng thời cũng là người ký gửi. Bên cạnh đó, bạn có thể chuẩn bị thêm các thông tin liên quan đến bất động sản như vị trí, tình trạng hiện nay, diện tích, số tầng,...
- Sau khi nhận được các thông tin do bạn cung cấp, bên nhận ký gửi sẽ liên hệ và trao đổi thông tin với bạn về cam kết thời gian, các loại chi phí hoa hồng, thù lao… Cuối cùng là tiến hành ký kết hợp đồng.
Để có các giao dịch nhà đất an toàn, bạn cần nắm được những hạn chế, rủi ro không đáng có. Đồng thời, bạn có thể tự xác định được việc có nên ký gửi nhà đất hay không trước khi tham gia giao dịch. Dưới đây là một số lưu ý khi chọn hình thức ký gửi nhà đất để có những hợp đồng an toàn, tiện ích nhất.
Nắm rõ các rủi ro khi mua nhà đất qua ký gửi
Đa phần việc mua bán BĐS qua dịch vụ ký gửi nhà đất khá an toàn do có ký kết hợp đồng và rõ ràng về thông tin giao dịch. Thế nhưng, với những người mua nhà đất qua ký gửi cần lưu ý phân biệt hình thức ký gửi nhà đất qua công ty môi giới bất động sản, khác với hình thức “ký gửi, ký chờ” khi mua bán nhà đất làm thủ tục ở tổ chức hành nghề công chứng, phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là đối với người mua.
Chọn dịch vụ ký gửi nhà đất uy tín
Bạn hãy lựa chọn các sàn giao dịch, công ty ký gửi nhà đất có chất lượng tốt để đảm bảo việc môi giới giao dịch thực hiện đúng các yêu cầu:
- Thời gian kết nối giao dịch đúng hợp đồng.
- Không nâng giá bán chênh lệch so với thỏa thuận trong hợp đồng ký gửi nhà đất so với giá trị của bất động sản.
- Không nhận ký gửi, bán qua trung gian khác.
- Đảm bảo được tính hợp pháp bất động sản và đúng quy trình thủ tục mua bán.
- Phí dịch vụ, hoa hồng rõ ràng.
Thỏa thuận phí dịch vụ và hoa hồng
Khi ký hợp động ký gửi nhà đất luôn phải rõ ràng các quy định nội dung thực hiện hợp đồng. Đặc biệt, không thể bỏ qua những thỏa thuận về các khoản chi phí phải trả cho dịch vụ ký gửi nhà đất.
Chi phí này phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng ký gửi bất động sản, nhưng cần phân biệt các thỏa thuận ảnh hưởng tới chi phí dịch vụ nhận ký gửi nhà đất là:
- Hoa hồng môi giới nhà đất.
- Phí môi giới bán nhà, cho thuê nhà.
Có thể bạn quan tâm: Nhà công vụ là gì? Những thông tin chính xác về nhà ở công vụ
Hy vọng sau khi hiểu được khái niệm ký gửi nhà đất là gì? Bạn sẽ có thể bắt tay vào các giao dịch nhà đất một cách tiện lợi, an toàn nhất. Ngoài ra, bạn đừng quên theo dõi tư vấn luật của chúng tôi mỗi ngày để tìm hiểu thêm những chia sẻ về việc mua bán nhà đất nhé! Cám ơn bạn đã quan tâm!